רגולציית Airbnb וחוקי השכרה לטווח קצר בגאורגיה

שוק ההשכרה לטווח קצר בגאורגיה, ובפרט בערים המרכזיות טביליסי ובתומי, חווה צמיחה מרשימה בשנים האחרונות. פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking.com הפכו לערוץ השקעה מרכזי עבור משקיעי נדל"ן מקומיים ובינלאומיים המבקשים להשיג תשואות גבוהות מאירוח תיירים. בניגוד לערי בירה רבות באירופה ובצפון אמריקה המטילות הגבלות מחמירות על מספר ימי ההשכרה או דורשות רישיונות מורכבים, גאורגיה מציגה מדיניות ליברלית, פשוטה וידידותית מאוד למשקיע.

מבחינת חוקי המס והרישום, כל בעל נכס המשכיר דירה לטווח קצר נדרש להירשם ברשות המסים של גאורגיה (RS.ge). התהליך פשוט ונגיש גם עבור תושבי חוץ. משקיעים יחידים יכולים ליהנות ממסלולי מיסוי אטרקטיביים במיוחד, כגון מסלול מס מופחת של 5% בלבד על הכנסות מהשכרה, או הרשמה כעסק זעיר (Micro Business) המאפשרת שיעור מס של 1% בלבד מתחת לתקרת הכנסה מוגדרת. היעדר הגבלות על מספר ימי ההשכרה בשנה מאפשר למקסם את התפוסה וההכנסות לאורך כל עונות השנה.

בעת תכנון הרכישה של נכס חדש מקבלן (New-build) המיועד להשכרה ב-Airbnb, חשוב להכיר את מבנה המחיר. כלל ברזל בשוק הנדל"ן הגאורגי הוא ש-18% מע"מ תמיד כלול במחיר הקבלן המוצג עבור דירות חדשות. המשמעות היא שאין עלויות מע"מ נסתרות שמתווספות למחיר הנכס בעת החתימה, מה שמקל על תכנון התקציב וחישוב התשואה הנטו הצפויה מהשכרת הדירה.

משקיעים רבים המעוניינים לבנות תיק נכסים להשכרה לטווח קצר משלבים זאת עם קבלת מעמד תושבות במדינה. החוק בגאורגיה קובע כי סף ההשקעה בנדל"ן לקבלת תושבות עומד על 150,000 דולר ארה"ב. משקיע הרוכש דירה אחת או מספר נכסים בשווי כולל של 150,000 דולר ומעלה זכאי להגיש בקשה לקבלת תושבות גאורגית לו ולבני משפחתו, ובכך ליהנות הן מהכנסה פאסיבית משוטפת והן מיתרונות הגירה ושהייה.

עבור משקיעים המבקשים למנף את הרכישה באמצעות מימון בנקאי מקומי, הבנקים המובילים בגאורגיה מציעים משכנתאות גם לתושבי חוץ. עם זאת, תנאי המימון דורשים היערכות פיננסית מתאימה: הלוואה בנקאית גאורגית מצריכה הון עצמי של 30%-40% ממחיר הנכס, כאשר שיעורי הריבית נעים בדרך כלל בין 10% ל-14% בשנה (בהתאם למטבע ההלוואה). בשל שיעורי הריבית הללו, משקיעים רבים מעדיפים לנצל תוכניות פריסת תשלומים ישירות מול הקבלנים במהלך תקופת הבנייה ללא ריבית.

לסיכום, הרגולציה על השכרה לטווח קצר בגאורגיה היא מהנוחות והמשתלמות בעולם. שילוב של מיסוי מופחת, היעדר תקרת ימי השכרה, שקיפות במחיר הכולל 18% מע"מ, ואפשרות לקבלת תושבות החל מהשקעה של 150,000$ הופכים את דירות ה-Airbnb בגאורגיה לאפיק השקעה מבוקש ורווחי.