Право забудови (Leasehold) у Грузії
NAPR · Право забудови · Agagoblobis ufleba · Суперфіцій · Довгострокова оренда з правом будівництва
Definition
У грузинському праві аналогом leasehold є право забудови (Agagoblobis ufleba). Це обмежене речове право, яке дозволяє особі володіти та користуватися земельною ділянкою під або над її поверхнею для зведення будівель чи споруд. На відміну від права власності (freehold), воно є терміновим (до 99 років) і часто передбачає сплату орендної плати власнику землі.
In detail
Суть поняття та юридична природа
В законодавстві Грузії класичне британське поняття Leasehold найбільш точно корелює з терміном Agagoblobis ufleba (право забудови), регулювання якого закріплено в Цивільному кодексі. Це відчужуване та успадковуване право, яке дає змогу особі зводити споруди на земельній ділянці, що належить іншому власнику (державі або приватній особі).
Основні характеристики
1. Реєстрація: Право забудови має бути обов'язково зареєстроване в Публічному реєстрі (NAPR). Без реєстрації договір вважається недійсним щодо третіх осіб.
2. Строковість: Максимальний термін дії права забудови в Грузії становить 99 років. Після закінчення терміну будівлі зазвичай переходять у власність власника землі, якщо інше не передбачено договором.
3. Платність: Забудовник (суперфіціарій) зазвичай сплачує періодичні платежі власнику ділянки. У разі несплати протягом двох років власник має право вимагати розірвання договору.
4. Обіговість: Це право можна продавати, дарувати, передавати у спадок або використовувати як заставу для отримання банківського кредиту (іпотеки).
Різниця між Право забудови та Узуфруктом
Важливо не плутати право забудови з узуфруктом. Узуфрукт дозволяє користуватися майном та отримувати прибуток, але не дає права на суттєву зміну об'єкта або зведення капітальних споруд, які залишаться у власності користувача на період дії договору.
Податкові аспекти
Хоча власником землі залишається інша особа, платником податку на майно щодо зведених будівель часто виступає саме власник права забудови. Дохід, отриманий власником землі від надання такого права, підлягає оподаткуванню згідно з Податковим кодексом Грузії. ПДВ у розмірі 18% застосовується до комерційних угод між юридичними особами.
Georgian context
У Грузії право забудови найчастіше зустрічається при реалізації великих інфраструктурних проектів або при отриманні земель державної власності під рекреаційні об'єкти. На ринку житлової нерухомості (квартири) абсолютна більшість об'єктів продається на правах повної власності (Freehold). Однак, для іноземних інвесторів, зацікавлених у сільськогосподарських землях (володіння якими іноземцям обмежено), довгострокова оренда або право забудови іноді виступають як альтернативні механізми контролю над активом.
Real example
Інвестор отримує право забудови на земельну ділянку в Батумі терміном на 49 років від муніципалітету. За договором інвестор зобов'язується звести готель вартістю {{data:investment_sum}} та сплачувати щорічну ренту. Інвестор реєструє право в NAPR, будує готель і здає його в оренду. Через 20 років інвестор вирішує продати свій бізнес: він продає не право власності на землю, а «право забудови разом із готелем» новому власнику, що є абсолютно легальною та стандартною процедурою для комерційного сектору Грузії.
Common mistakes
- ×Плутати право забудови зі звичайною короткостроковою орендою землі, яка не дає права на реєстрацію капітальних споруд.
- ×Вважати, що право на будівлю автоматично продовжується після закінчення 99-річного терміну без узгодження з власником землі.
- ×Не перевіряти статус земельної ділянки в Публічному реєстрі (NAPR) на наявність обтяжень перед підписанням договору Agagobloba.
- ×Очікування отримання посвідки на проживання (ВНЖ) на основі вартості права забудови без консультації з юристом, оскільки статус інвестиції в нерухомість для цілей ВНЖ має свої нюанси.
Frequently asked questions
Чи може іноземець отримати право забудови (leasehold) у Грузії?
Так, іноземні фізичні та юридичні особи мають право набувати право забудови на рівні з громадянами Грузії. Це стосується як земель комерційного призначення, так і несільськогосподарських угідь. Реєстрація відбувається в Публічному реєстрі на основі нотаріально завіреного договору або договору, підписаного безпосередньо в Реєстрі.
Чи можна отримати ВНЖ Грузії через інвестицію в нерухомість на правах Leasehold?
Для отримання інвестиційної посвідки на проживання вартість нерухомості має становити не менше 150,000 USD. Зазвичай йдеться про повне право власності (Freehold). У випадку з Leasehold (право забудови), правовий статус такої інвестиції для цілей іміграції потребує окремого юридичного підтвердження, оскільки об'єктом власності є саме право та будівля, а не земля.
Що станеться з будівлею після закінчення 99 років?
Згідно із загальним правилом, після припинення права забудови будівля стає невід'ємною частиною земельної ділянки та переходить у власність власника землі. Договором може бути передбачена компенсація забудовнику за ринкову вартість споруди, або право на демонтаж (якщо це можливо). Всі ці умови мають бути чітко прописані в первинному контракті.
Чи включає вартість права забудови ПДВ?
У Грузії операції з нерухомістю, що здійснюються платниками ПДВ (забудовниками), обкладаються податком у розмірі 18%. Цей податок зазвичай включений у ціну, заявлену в договорі. Якщо право забудови передається між приватними особами, ПДВ не виникає, проте можуть застосовуватися інші податкові зобов'язання залежно від статусу сторін.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · TR