ლიზჰოლდი (იჯარით სარგებლობის უფლება)

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე ტერმინი „ლიზჰოლდი“ (Leasehold) აღნიშნავს იჯარით სარგებლობის უფლებას, სადაც პირს ეძლევა უძრავი ქონებით დროებითი სარგებლობისა და მფლობელობის უფლება განსაზღვრული ვადითა და პირობებით. განსხვავებით „ფრიჰოლდისგან“ (Freehold), სადაც მყიდველი ხდება ქონებისა და მიწის სრული და განუსაზღვრელი ვადით მესაკუთრე, ლიზჰოლდის შემთხვევაში საკუთრების ძირითადი უფლება რჩება პირველად მესაკუთრეს — ფიზიკურ პირს, კერძო კომპანიას ან სახელმწიფოს. საქართველოში, კერძოდ თბილისსა და ბათუმში, საცხოვრებელი უძრავი ქონების სექტორში უპირატესად გავრცელებულია სრული საკუთრების ფორმა, თუმცა იჯარის უფლება ფართოდ გამოიყენება კომერციულ სექტორში, ინდუსტრიულ ზონებსა და სახელმწიფო მიწების ათვისების პროცესში.

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით, იჯარის ხელშეკრულება, რომელიც ითვალისწინებს უძრავი ქონებით სარგებლობას ერთ წელზე მეტი ვადით, სავალდებულო წესით ექვემდებარება რეგისტრაციას საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში. ეს უზრუნველყოფს მოიჯარის უფლებების სრულ სამართლებრივ დაცვას მესამე პირების წინაშე ქონების გასხვისების ან მესაკუთრის შეცვლის შემთხვევაშიც კი. ხანგრძლივი იჯარის უფლება მოიჯარეს აძლევს შესაძლებლობას განახორციელოს ინვესტიციები ქონების განვითარებასა და რეკონსტრუქციაში, ქვეიჯარით გასცეს ობიექტი (თუ ეს ხელშეკრულებით პირდაპირ აკრძალული არ არის) ან გამოიყენოს იგი მასშტაბური ბიზნეს საქმიანობისთვის. სახელმწიფო მიწების შემთხვევაში, იჯარით გადაცემა ხშირად ხდება ელექტრონული აუქციონების მეშვეობით, სადაც მკაცრად არის განსაზღვრული საინვესტიციო ვალდებულებები და იჯარის კონკრეტული ვადები.

უძრავი ქონების შეძენისას ან ინვესტირებისას უმნიშვნელოვანესია ადგილობრივი საგადასახადო გარემოს გათვალისწინება. ახალაშენებული უძრავი ქონების ყიდვისას, 18% დღგ ყოველთვის ჩართულია დეველოპერის მიერ შემოთავაზებულ ოფიციალურ ფასში, რაც მყიდველს ათავისუფლებს დამატებითი ფარული გადასახადებისგან პირველად ბაზარზე. თუმცა, უბრალო იჯარის ან ლიზჰოლდის ხელშეკრულების გაფორმებისას საგადასახადო ვალდებულებები განსხვავებულია და დამოკიდებულია მხარეების სტატუსზე (ფიზიკური თუ იურიდიული პირი), იჯარის ყოველთვიურ გადასახადსა და ხელშეკრულების პირობებზე. ინვესტორებმა ყურადღებით უნდა შეაფასონ, უღირთ თუ არა ქონების პირდაპირი შეძენა დღგ-ის ჩათვლით, თუ იჯარით სარგებლობა ხანგრძლივ პერსპექტივაში, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც საქმე ეხება მსხვილ კომერციულ ფართებს.

საქართველოში უცხოელი ინვესტორებისთვის ერთ-ერთი მთავარი წამახალისებელი ფაქტორია საინვესტიციო ბინადრობის უფლების მიღების შესაძლებლობა. კანონმდებლობის თანახმად, მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვის მისაღებად დაწესებულია $150,000 აშშ დოლარის ზღვარი უძრავი ქონებით რეზიდენტობის მისაღებად. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ აღნიშნული მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად აუცილებელია უძრავი ქონების სრულ საკუთრებაში (Freehold) ფლობა და მისი საბაზრო ღირებულების დადასტურება აკრედიტებული ექსპერტის მიერ. უბრალო ლიზჰოლდი ან იჯარით სარგებლობის უფლება, მიუხედავად ხელშეკრულების ხანგრძლივობისა თუ გადახდილი თანხის ოდენობისა, ჩვეულებრივ არ იძლევა საინვესტიციო ბინადრობის მოპოვების უფლებას, რადგან იგი არ წარმოადგენს უძრავ ქონებაზე საკუთრების სრულუფლებიან გადაცემას.

საბანკო დაფინანსების კუთხით, საქართველოში მოქმედი კომერციული ბანკები მკაცრად განსაზღვრულ პოლიტიკას მიჰყვებიან. უძრავი ქონების სრულ საკუთრებაში შეძენისას, ქართული საბანკო დაფინანსება მოითხოვს 30-40% პირველად შენატანს მსესხებლის მხრიდან, ხოლო საპროცენტო განაკვეთები მერყეობს 10-14%-ის ფარგლებში, ვალუტისა და სესხის პირობების მიხედვით. რაც შეეხება უშუალოდ ლიზჰოლდისა თუ იჯარის უფლების დაგირავებას ან მის საფუძველზე იპოთეკური სესხის აღებას, ქართული ბანკები საკმაოდ კონსერვატიულები არიან. უმეტეს შემთხვევაში, ბანკები უზრუნველყოფის სახით ითხოვენ უძრავ ქონებაზე სრული საკუთრების უფლების რეგისტრაციას და იშვიათად აფინანსებენ მხოლოდ იჯარის უფლების შეძენას.

შეჯამების სახით შეიძლება ითქვას, რომ ლიზჰოლდი საქართველოში ეფექტური ინსტრუმენტია კომერციული საქმიანობისა და სახელმწიფო რესურსებით სარგებლობისთვის, თუმცა საცხოვრებელი სექტორის ინვესტორებისთვის ფრიჰოლდი რჩება ყველაზე მოთხოვნად და უსაფრთხო ფორმად. სანამ გადაწყვეტთ იჯარით სარგებლობის უფლების შეძენას ან ხანგრძლივი ლიზჰოლდის ხელშეკრულების გაფორმებას, რეკომენდებულია იურიდიული კონსულტაციის გავლით საჯარო რეესტრის მონაცემების გადამოწმება, საგადასახადო ვალდებულებების დეტალური გაანგარიშება და ქონების სამართლებრივი სტატუსის დადგენა.