Gürcistan'da Üst Hakkı (Leasehold)
NAPR · Üst Hakkı · Agagoblobis ufleba · İnşaat Hakkı · Sınırlı Ayni Hak
Definition
Gürcistan'da 'Leasehold' kavramı, genellikle Medeni Kanun altındaki 'Agagobloba' (Üst Hakkı) ile karşılık bulur. Bu hak, bir kişiye başkasına ait bir arazi üzerinde bir yapı inşa etme veya mevcut bir yapıyı muhafaza etme yetkisi veren, devredilebilir ve miras bırakılabilir sınırlı bir ayni haktır. Süresi genellikle 99 yıla kadar belirlenebilir ve mülkiyetin tam kısıtlı bir türünü ifade eder.
In detail
Gürcistan Mevzuatında Leasehold ve Agagobloba
Gürcistan hukuk sisteminde, Batı'daki 'Leasehold' (kira haklı mülkiyet) kavramına en yakın hukuki araç Üst Hakkı (Gürcüce: Agagoblobis ufleba) olarak adlandırılır. Gürcistan Medeni Kanunu çerçevesinde düzenlenen bu hak, yatırımcıya ve mülk sahibine arazinin mülkiyetini devretmeden, arazi üzerinde bina inşa etme veya kullanma yetkisi tanır.
Temel Özellikler ve Yasal Çerçeve
1. Süre ve Kayıt: Üst hakkı, Kamu Kayıt Ulusal Ajansı (NAPR) nezdinde tescil edilmelidir. Maksimum süre genellikle 99 yıl olarak uygulanır. Bu süre sonunda, aksi kararlaştırılmadıkça, yapı arazi sahibinin mülkiyetine geçer.
2. Devredilebilirlik: Agagobloba hakları serbestçe satılabilir, ipotek edilebilir veya miras yoluyla devredilebilir. Bu yönüyle standart bir kira sözleşmesinden ayrılarak güçlü bir mülkiyet hakkı sağlar.
3. Vergisel Durum: Bu tür hakların devri sırasında, eğer ticari bir işlem söz konusuysa, KDV yükümlülükleri doğabilir. Gürcistan'da yeni inşa edilen mülklerde %18 KDV fiyata dahildir; ancak üst hakkı devirlerinde sözleşme bedeli üzerinden değerleme yapılır.
Kullanım Alanları ve Sınırlamalar
Bu yöntem genellikle devlet arazilerinin veya kilise vakıflarına ait toprakların geliştirilmesinde kullanılır. Yabancı yatırımcılar için tarım arazilerinin doğrudan mülkiyetinin yasak olması nedeniyle, ticari veya turistik projelerde üst hakkı veya benzeri sınırlı ayni haklar (usufruct) stratejik birer araç haline gelmiştir.
Mülkiyetin Sona Ermesi
Sözleşme süresi dolduğunda, mülk sahibi genellikle yapı için bir tazminat ödemekle yükümlü tutulmaz, ancak taraflar sözleşmede 'yenileme' veya 'pazara uygun bedelle satın alma' opsiyonları belirleyebilirler. Yatırımcıların, sürenin bitimindeki mülkiyet geçişi maddelerini titizlikle incelemesi kritiktir.
Georgian context
Gürcistan'da 'Freehold' (Tam Mülkiyet) yabancılar için kentsel alanlarda standarttır; ancak devlet mülkiyetindeki arazilerin özelleştirilmesi yerine uzun vadeli kiralanması veya üst hakkı tesisi yaygındır. Özellikle Batum gibi kıyı bölgelerinde, bazı karma projeler üst hakkı modeliyle geliştirilebilir. Ayrıca, yabancıların tarım arazisi satın alması anayasal olarak yasaklandığı için, bu araziler üzerinde tarımsal faaliyet göstermek isteyen yabancılar sıklıkla uzun vadeli kira veya kullanım hakkı (Usufruct) yöntemlerine başvururlar. İkamet izni başvurularında, üst hakkına dayalı mülklerin ekspertiz değerinin 150.000 USD eşiğini karşılaması gerekmektedir.
Real example
Bir yatırımcı, Tiflis belediyesine ait bir arazide 49 yıllığına 'Üst Hakkı' (Agagobloba) tesis ederek bir otel inşa eder. Yatırımcı, bu hakkı NAPR üzerinde tescil ettirir. Otelin değeri {{data:hotel_valuation}} civarındayken, yatırımcı bu hakkı bir bankaya teminat göstererek kredi çekebilir. Yatırımcı, 10. yılda bu kullanım hakkını başka bir işletmeciye piyasa değerinden satma hakkına sahiptir. Ancak 49 yılın sonunda, sözleşmede ek madde yoksa, arazi üzerindeki yapı kullanım hakkı ile birlikte malik olan kuruma geri döner.
Common mistakes
- ×Üst hakkını (Agagobloba) basit bir kira sözleşmesiyle karıştırmak; oysa bu bir ayni haktır.
- ×NAPr kaydı yapılmayan sözleşmelerin üçüncü kişilere karşı hükmü olmadığını unutmak.
- ×Süre bitiminde binanın akıbetiyle ilgili tazminat maddelerini sözleşmeye eklememek.
- ×Bölünemez arazi payları üzerindeki yasal kısıtlamaları kontrol etmemek.
Frequently asked questions
Gürcistan'da yabancılar mülkü tam mülkiyet (Freehold) olarak alabilir mi?
Evet, yabancılar Gürcistan'da tarım arazisi dışındaki tüm konut ve ticari mülkleri 'Freehold' yani tam mülkiyet hakkıyla satın alabilirler. Leasehold/Üst Hakkı genellikle devlet arazileri veya özel ticari projeler için tercih edilen bir yöntemdir.
Üst hakkı ile ikamet izni alınabilir mi?
Evet, eğer tesis edilen hakkın piyasa değeri ve yapılan yatırımın ekspertiz değeri 150.000 USD ve üzerindeyse, yatırımcı yatırım amaçlı kısa süreli ikamet izni için başvuru yapabilir.
Agagobloba sözleşmesi devredilebilir mi?
Evet, Medeni Kanun uyarınca Agagobloba (Üst Hakkı) devredilebilir ve mirasçılara geçebilir. Ancak, orijinal sözleşmede bu devir haklarını kısıtlayan özel hükümler olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Üst hakkı mülk alımında KDV ödenir mi?
Gürcistan'da yeni inşa edilen projelerde %18 KDV standarttır ve genellikle satış fiyatına dahildir. Üst hakkı devrinde veya tesisinde KDV durumu, işlemin taraflarına ve ticari niteliğine göre vergi danışmanı eşliğinde değerlendirilmelidir.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · UK