უძრავი ქონების ჩაბარება

უძრავი ქონების ჩაბარება (Handover) წარმოადგენს მშენებლობის დასკვნით და ყველაზე მნიშვნელოვან ეტაპს მყიდველსა და დეველოპერს შორის. საქართველოში ახალაშენებული ბინის ან კომერციული ფართის ჩაბარების პროცესი მოიცავს რამდენიმე იურიდიულ და ტექნიკურ ნაბიჯს. პირველ რიგში, მშენებელი კომპანია ატყობინებს მყიდველს სამუშაოების დასრულების შესახებ, რის შემდეგაც ინიშნება ობიექტის დათვალიერება. ჩაბარებისას განისაზღვრება ბინის ფაქტობრივი კონდიცია — შავი კარკასი, თეთრი კარკასი, მწვანე კარკასი თუ სრული რემონტი ავეჯითა და ტექნიკით.

ბინის ჩაბარების დროს უდიდესი მნიშვნელობა ენიჭება ტექნიკურ ინსპექტირებას. მყიდველმა გულდასმით უნდა შეამოწმოს ფართობის შესაბამისობა ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ კვადრატულობასთან, ელექტროგაყვანილობა, სანტექნიკა, კარ-ფანჯრების ხარისხი, კედლების სწორხაზოვნება და მოჭიმული იატაკის მდგომარეობა. თუ გამოვლინდა დეფექტები ან უზუსტობები, დგება დეფექტური აქტი, სადაც გაწერილ უნდა იქნეს ვადა დეველოპერის მიერ ამ ხარვეზების გამოსასწორებლად. მხოლოდ ხარვეზების სრულად აღმოფხვრის შემდეგ ეწერება ხელი საბოლოო მიღება-ჩაბარების აქტს, რის შემდეგაც მყიდველი იღებს გასაღებს.

ფინანსური თვალსაზრისით, საქართველოში პირველად ბაზარზე უძრავი ქონების შეძენისას მნიშვნელოვანია საგადასახადო კანონმდებლობის გათვალისწინება. ახალაშენებულ ობიექტებზე დეველოპერის მიერ მითითებული გასაყიდი ფასი ყოველთვის მოიცავს 18%-იან დამატებული ღირებულების გადასახადს (დღგ). ეს ნიშნავს, რომ მყიდველს არ უწევს დამატებითი ფარული გადასახადების გადახდა ბინის ჩაბარებისას. გარდა ამისა, საქართველოში საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საკმაოდ სწრაფი და მარტივი პროცედურაა.

იმ შემთხვევაში, თუ მყიდველი ბინის დასაფინანსებლად იყენებს საბანკო კრედითს, ჩაბარების პროცესი მჭიდროდ უკავშირდება იპოთეკური сესხის საბოლოო დამტკიცებას. ქართული საბანკო სექტორი უცხოელ და ადგილობრივ ინვესტორებს სთავაზობს იპოთეკურ დაფინანსებას, სადაც მოითხოვება 30-40%-იანი თანამონაწილეობა (პირველადი შენატანი). საპროცენტო განაკვეთები კი ძირითადად მერყეობს 10-14%-ის ფარგლებში. ბინის ჩაბარებისას ბანკის დამოუკიდებელი ამზომველი ახდენს ქონების საბოლოო შეფასებას, რის შემდეგაც ხდება სესხის სრული ათვისება.

უძრავი ქონების საბოლოო ჩაბარება და საჯარო რეესტრში საკუთრების რეგისტრაცია უცხოელი ინვესტორებისთვის ხსნის შესაძლებლობას, მიიღონ საქართველოს ბინადრობის უფლება. მოქმედი კანონმდებლობით, თუ შეძენილი უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება შეადგენს ან აღემატება 150,000 აშშ დოლარს, მესაკუთრეს აქვს უფლება გააკეთოს განაცხადი მოკლევადიან ბინადრობის ნებართვაზე. ამრიგად, ბინის ჩაბარება არის იურიდიულად გამართული პროცედურა, რომელიც ადასტურებს ინვესტიციის უსაფრთხოებასა და სრულ საკუთრებას.