Mülk Teslimatı
anahtar teslim · mülk devri · daire teslimatı
Definition
Gürcistan gayrimenkul piyasasında mülk teslimatı, mülkiyetin geliştiriciden alıcıya teknik ve hukuki olarak devredilmesi sürecidir. Bu süreç, inşaatın tamamlanmasının ardından teknik kontrol (snagging), teslim tutanağının imzalanması, anahtarların verilmesi ve mülkiyetin Gayrimenkul Sicili'nde (Public Registry) nihai olarak tescil edilmesini kapsar.
In detail
Gürcistan'da Gayrimenkul Teslimat Süreci
Gürcistan'da 'Property Handover' süreci, özellikle yeni inşa edilen projelerde (off-plan) yatırımın en kritik aşamalarından biridir. Bu süreç, sadece fiziki bir anahtar teslimi değil, aynı zamanda projenin satış sözleşmesindeki teknik şartnamelere uygunluğunun teyit edildiği bir validasyon aşamasıdır.
Sürecin Aşamaları
1. Teknik Muayene (Snagging): İnşaat tamamlandığında, alıcı mülkü incelemeye davet edilir. Bu aşamada, duvarların kalitesi, tesisatın çalışabilirliği, pencere montajları ve zemin düzlüğü gibi unsurlar kontrol edilir. Gürcistan piyasasında bu süreç, mülkün teslim durumuna (White Frame veya Green Frame) göre değişiklik gösterir.
2. Teslim Tutanağı (Acceptance Act): Eğer mülk şartnameye uygunsa, taraflar 'Teslim ve Kabul Tutanağı'nı (Mireba-Chabarebis Akti) imzalar. Bu belge, mülkün durumunun onaylandığını ve riskin alıcıya geçtiğini beyan eder.
3. KDV ve Finansal Mutabakat: Gürcistan mevzuatına göre yeni binalarda %18 KDV uygulanır ve bu tutar genellikle ilan edilen satış fiyatına dahildir. Teslimat sırasında varsa kalan ödeme borçları kapatılır.
4. Resmi Kayıt: Teslimatın ardından, Gayrimenkul Sicili'nde (Public Registry) mülkiyet durumu 'İnşaat Halinde' statüsünden 'Tamamlanmış Mülk' statüsüne güncellenir. Bu, alıcının mülk üzerindeki tam haklarını tesis eder.
Teslimat Durumları
Gürcistan'a özgü bir standart olarak mülkler genellikle şu üç seviyeden birinde teslim edilir:
- Black Frame: Sadece kaba inşaat.
- White Frame: Sıvanmış duvarlar, şap atılmış zemin ve elektrik/su girişleri hazır.
- Green Frame: White frame üzerine kozmetik (döşeme, boya hariç) hazırlıklar eklenmiş hali.
Teslimat sırasında bu standartların karşılandığından emin olunması, ilerideki tadilat maliyetleri açısından hayati önem taşır.
Georgian context
Gürcistan'da teslimat süreci, binanın belediye tarafından fiziksel olarak işletmeye alınması (Operation Permit) ile doğrudan ilişkilidir. Binalar bazen 'yarı tamamlanmış' halde teslim edilebilir ve malikler tadilata başlayabilir, ancak mülkün tam değeri yasal 'işletme izni' alındıktan sonra oluşur. Ayrıca, Gürcistan'da %18 KDV her zaman brüt fiyata dahildir; teslimat aşamasında ek bir KDV faturası ile karşılaşılmamalıdır. Mülkiyetin tam tescili, 150.000 USD üzerindeki yatırımlar için ikamet izni başvurusu yapabilmenin ön koşuludur.
Real example
Bir yatırımcı Tiflis'te {{data:avg_price}} değerinde bir daire satın aldığında, proje tamamlandığında geliştirici tarafından teknik kontrole davet edilir. Yatırımcı, banyodaki su basıncının düşük olduğunu tespit ederse, 'Teslim Tutanağı'nı imzalamadan önce bu kusurun giderilmesini talep eder. Geliştirici kusuru giderdikten sonra tutanak imzalanır, kalan %20'lik son ödeme yapılır ve anahtarlar teslim alınır. Ardından, Adalet Evi'nde (Public Service Hall) mülkiyetin nihai tescili gerçekleştirilir.
Common mistakes
- ×Teknik kusurları (snagging) not etmeden teslim tutanağını imzalamak.
- ×Bina henüz yasal işletme izni (Operation Permit) almadan tüm ödemeyi yapmak.
- ×Teslimat aşamasındaki metrekare farklılıklarını kontrol etmemek (sözleşmedeki tolerans payı aşılmış olabilir).
- ×KDV'nin satış fiyatına dahil olup olmadığını önceden teyit etmemek.
- ×Mülkiyetin Gayrimenkul Sicili'ndeki nihai tescilini ihmal etmek.
Frequently asked questions
Teslimat sırasında teknik bir arıza bulursam ne yapmalıyım?
Teslim tutanağını (Acceptance Act) imzalamadan önce tespit edilen tüm kusurları yazılı olarak bildirmelisiniz. Geliştirici, sözleşmede belirtilen süre içinde bu kusurları gidermekle yükümlüdür. Kusurlar giderilmeden belgeyi imzalamak, sorumluluğu kabul ettiğiniz anlamına gelebilir.
Gürcistan'da mülk tesliminde ek vergi ödenir mi?
Gürcistan'da yeni mülk satışlarında %18 KDV uygulanır ancak bu vergi kanunen geliştirici tarafından ilan edilen fiyatın içindedir. Teslimat sırasında alıcıdan ek bir KDV talep edilmemelidir. Emlak vergisi ise teslimattan sonra yıllık olarak (gelir düzeyine bağlı olarak) beyan edilir.
Anahtarları almam mülkiyetin tescil edildiği anlamına mı gelir?
Hayır. Anahtarların teslimi fiziksel zilyetliktir. Hukuki mülkiyetin tamamlanması için Adalet Evi (Public Service Hall) veya Tapu Sicili üzerinden mülkün kendi adınıza 'tamamlanmış yapı' olarak tescil edilmesi şarttır.
İkamet izni için teslimatın gerçekleşmiş olması gerekir mi?
Evet, yatırım yoluyla ikamet izni (150.000 USD eşiği) alabilmek için gayrimenkulün inşaatının tamamlanmış, teslim edilmiş ve alıcı adına tescil edilmiş olması gerekir. Proje aşamasındaki mülklerle ikamet izni başvurusu yapılamaz.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · UK