ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან (უფლებრივი დატვირთვის ცნობა)

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე ტრანზაქციის განხორციელებისას ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი დოკუმენტი არის საჯარო რეესტრის ამონაწერი. საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (NAPR) უზრუნველყოფს უძრავ ქონებაზე უფლებათა რეგისტრაციის სრულ გამჭვირვალობას. ეს ელექტრონული დოკუმენტი შეიცავს დეტალურ ინფორმაციას ქონების მესაკუთრის, ზუსტი ფართობის, საკადასტრო კოდისა და, რაც ყველაზე მთავარია, არსებული ვალდებულებებისა თუ უფლებრივი შეზღუდვების შესახებ.

უფლებრივი დატვირთვა შეიძლება მოიცავდეს რამდენიმე ტიპის შეზღუდვას: იპოთეკას (საბანკო ან კერძო სესხის უზრუნველსაყოფად), ყადაღას (სასამართლო ან აღსრულების პროცესის ფარგლებში), საგადასახადო გირავნობას/იპოთეკას (სახელმწიფოს წინაშე არსებული საგადასახადო დავალიანების გამო) ან იჯარის უფლებას. მყიდველისთვის კრიტიკულად მნიშვნელოვანია ამონაწერის გადამოწმება უშუალოდ გარიგების დადების დღეს, რადგან ნებისმიერი დარეგისტრირებული უფლება მიჰყვება ქონებას და არა ძველ მესაკუთრეს.

ახალაშენებული უძრავი ქონების პირველად ბაზარზე ყიდვისას (დეველოპერისგან) პროცესი ოდნავ განსხვავდება. მშენებარე პროექტების შემთხვევაში ხშირად რეგისტრირდება მომავალი საკუთრების უფლება. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ საქართველოში დეველოპერების მიერ ახალაშენებულ ბინებზე მითითებული ფასი ყოველთვის მოიცავს 18%-იან დამატებული ღირებულების გადასახადს (დღგ). მეორად ბაზარზე კი ფიზიკურ პირებს შორის ტრანზაქცია დღგ-ით არ იბეგრება, თუმცა ამონაწერის გადამოწმება ორივე შემთხვევაში სავალდებულო ნაბიჯია.

თუ მყიდველი გეგმავს უძრავი ქონების შეძენას საბანკო დაფინანსებით, ბანკი აუცილებლად მოითხოვს ქონების სრულყოფილ შემოწმებას და მასზე თავისი იპოთეკის დარეგისტრირებას. ქართული საბანკო დაფინანსება ჩვეულებრივ მოითხოვს 30-40%-იან თანამონაწილეობას (პირველად შენატანს), ხოლო საპროცენტო განაკვეთები მერყეობს 10-14%-ის ფარგლებში. ბანკი არ გასცემს სესხს ისეთ ქონებაზე, რომელსაც აქვს მესამე პირთა უკანონო უფლებრივი დატვირთვა ან ყადაღა, სანამ ეს შეზღუდვები არ მოიხსნება.

უცხოელი ინვესტორებისთვის უძრავი ქონების შეძენა ხშირად უკავშირდება საქართველოს ბინადრობის უფლების მიღებას. მოქმედი კანონმდებლობით, $150,000 აშშ დოლარის ეკვივალენტის ღირებულების უძრავი ქონების ინვესტიცია იძლევა მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვის მიღების უფლებას. ამ პროცესში ოფიციალური შეფასების ანგარიშთან ერთად აუცილებელი დოკუმენტია სწორედ საჯარო რეესტრის სუფთა ამონაწერი, რომელიც ადასტურებს, რომ ინვესტორის საკუთრებაში არსებული ქონება თავისუფალია სადავო ვალდებულებებისგან.

საჯარო რეესტრიდან ამონაწერის მიღება ელექტრონულად, იუსტიციის სახლის ან სააგენტოს ოფიციალური ვებ-გვერდის (napr.gov.ge) მეშვეობით არის შესაძლებელი რამდენიმე წუთში. ყოველ ამონაწერს აქვს უნიკალური შტრიხკოდი და მომზადების თარიღი. გარიგების უსაფრთხოების უზრუნველსაყოფად რეკომენდებულია ამონაწერის განახლება უშუალოდ ხელშეკრულების ხელმოწერის წინ.