יחס שטח רצפה (FAR / מקדם K2)

תכנון עירוני ורישוי בנייה בגאורגיה מתבססים על מספר מקדמים מרכזיים, כאשר המשמעותי ביותר עבור יזמים ומשקיעים הוא מקדם K2, המקביל למונח הבינלאומי FAR (Floor Area Ratio) או יחס שטח רצפה. מקדם זה קובע את הסכום הכולל של השטחים הבנויים שניתן לבנות על מגרש מסוים ביחס לשטח המגרש עצמו. לצד מקדם K1 (הקובע את אחוז התפוסה של שטח הקרקע ברמת הקרקע) ומקדם K3 (העוסק בשטחים ירוקים וגינון), מקדם K2 מעצב את קו הרקיע ואת צפיפות הבנייה בערים מרכזיות כמו טביליסי ובאטומי.

אופן החישוב של מקדם K2 הוא פשוט: אם גודל המגרש הוא 1,000 מ"ר ומקדם K2 באזור מסוים עומד על 2.5, השטח הבנוי הכולל מעל פני הקרקע לא יעלה על 2,500 מ"ר. באזורים היסטוריים או שמורים בטביליסי, מקדם K2 עשוי להיות נמוך (כגון 0.8 או 1.2) כדי לשמור על האופי הארכיטקטוני, בעוד שבמרכזי עסקים או באזורי פיתוח מודרניים בבאטומי ובטביליסי, המקדם יכול להגיע ל-4.6 ואף למעלה מכך. ניתוח מדויק של יחס זה חיוני לקביעת היקף היחידות שניתן להקים בפרויקט.

עבור משקיעים המעוניינים ברכישת נכסים חדשים מקבלן, חשוב להכיר את המבנה הפיננסי של שוק הנדל"ן המקומי. בעת רכישת נדל"ן מקבלן בפרויקטים חדשים (New-build), מע"מ בשיעור של 18% תמיד כלול במחיר היזם, כך שאין עלויות מס ערך מוסף נסתרות המתווספות למחיר הנכס הנקוב.

בנוסף, במידה ונדרש מימון לרכישת הנכסים, מימון בנקאי גאורגי לזרים או תושבים מצריך בדרך כלל מקדמה (הון עצמי) של 30%-40%, כאשר שיעורי הריבית הנפוצים בבנקים המקומיים נעים בין 10% ל-14%. השקעה בנכסים בפרויקטים בעלי מורכבות תכנונית או היקף נרחב דורשת תכנון פיננסי מקדים הלוקח בחשבון את תנאי המימון הללו.

לצד ההיבטים התכנוניים והמימוניים, מדיניות ההגירה של גאורגיה מעניקה יתרון משמעותי למשקיעי נדל"ן. השקעה בנדל"ן בגאורגיה המגיעה לסף של $150,000 דולר ארה"ב ומעלה מקנה למשקיע ולמשפחתו זכאות להגשת בקשה לקבלת תושבות באמצעות השקעה בנדל"ן (Residency by Real Estate Investment). הבנת מקדם ה-FAR/K2 בשילוב חוקי המס והתושבות מאפשרת למקסם את התשואה מהשקעות נדל"ן במדינה.