Compromis de vente
SPA · NAPR · Contrat préliminaire de vente · Promesse de vente · Preliminary Sale and Purchase Agreement · Avant-contrat
Définition
Le compromis de vente (ou contrat préliminaire d'achat-vente) en Géorgie est un accord juridiquement contraignant fixant les conditions d'une transaction immobilière future. Une fois enregistré auprès du Registre Public (NAPR), il protège l'acheteur en verrouillant ses droits sur le bien avant la livraison complète ou le solde du prix.
En détail
Nature et rôle du compromis de vente
Le compromis de vente (régulièrement désigné en anglais sous le terme de Preliminary Sale and Purchase Agreement ou Preliminary SPA) est l'acte juridique fondamental encadrant une acquisition immobilière en Géorgie. Il est particulièrement utilisé pour les achats en VEFA (off-plan) auprès de promoteurs ou lors de transactions du marché secondaire prévoyant un paiement échelonné. Ce contrat engage formellement le vendeur à transférer la propriété et l'acheteur à en acquitter le montant selon des modalités définies.
Contenu obligatoire de l'acte
Un compromis de vente géorgien rigoureux doit impérativement préciser :
- La désignation précise du bien : Le numéro cadastral (Cadastral Code), la surface exacte, la pièce, l'étage et l'état de livraison convenu (Carcasse Noire, Carcasse Blanche ou Clé en main).
- Les conditions financières : Le prix total (généralement formulé en USD) incluant la TVA légale géorgienne de 18 % pour le neuf, accompagné du calendrier des versements.
- Les délais et pénalités de retard : La date précise d'achèvement des travaux, la date de remise des clés et les indemnités journalières dues en cas de retard d'exécution.
- Les clauses de résiliation : Les conditions d'annulation unilatérale, les cas de force majeure et le traitement des acomptes versés en cas de défaillance contractuelle.
Inscription au Registre Public (NAPR)
Pour produire tous ses effets juridiques envers les tiers, le compromis de vente doit être enregistré à l'Agence Nationale du Registre Public (National Agency of Public Registry - NAPR). Cet enregistrement crée un droit d'attente officiel qui interdit au propriétaire ou au promoteur d'hypothéquer, d'aliéner ou de revendre le bien à un tiers pendant toute la durée de validité du contrat.
Différence entre contrat préliminaire et contrat définitif
Le compromis régit la phase intermédiaire de construction ou de paiement progressif. Le contrat définitif de vente (Final SPA) intervient uniquement à l'achèvement complet du projet ou après le versement de l'intégralité du prix, déclenchant le transfert définitif du titre de propriété pleine et entière au cadastre.
Spécificités géorgiennes
En Géorgie, la sécurité d'un compromis de vente repose entièrement sur son enregistrement au Registre Public (NAPR). Pour les achats en VEFA, le contrat préliminaire inscrit le droit futur de l'acheteur directement au cadastre géorgien. Il est crucial de noter que la TVA géorgienne sur les biens neufs est fixée à 18 % et qu'elle est TOUJOURS incluse dans le prix affiché par le promoteur et indiqué dans le compromis. Par ailleurs, même si les montants sont stipulés en USD dans le contrat, les transactions bancaires internes entre comptes géorgiens s'effectuent légalement en Lari géorgien (GEL) au taux officiel du jour fixé par la Banque Nationale de Géorgie.
Exemple concret
Un investisseur étranger réserve un appartement en VEFA à Tbilissi pour {{data:property_price_usd}} USD. Le prix inclut la TVA légale de 18 %. Les parties signent un compromis de vente prévoyant un acompte de 30 % et un étalement du solde sur 24 mois. Le jour même, l'acte est enregistré au NAPR. Cet enregistrement bloque juridiquement le numéro cadastral : le promoteur ne peut plus hypothéquer l'appartement auprès d'une banque ni le céder à un autre acquéreur durant le chantier.
Erreurs fréquentes
- ×Omettre d'enregistrer le compromis de vente au NAPR, ce qui prive l'acheteur d'une protection légale face aux tiers.
- ×Penser que la TVA de 18 % s'ajoute au prix du contrat, alors qu'elle est déjà incluse légalement dans le prix affiché.
- ×Ne pas inclure de clauses de pénalités de retard explicites en cas de dépassement de la date de livraison.
- ×Effectuer des versements en espèces sans récépissé officiel ou preuve de virement bancaire conforme.
- ×Confondre le compromis de vente avec le titre de propriété définitif nécessaire aux démarches de résidence.
Questions fréquentes
L'enregistrement du compromis de vente au NAPR est-il obligatoire en Géorgie ?
Bien que le contrat soit légalement valide entre les deux signataires sans enregistrement, l'inscription auprès de l'Agence Nationale du Registre Public (NAPR) est indispensable pour opposer vos droits aux tiers. Sans cet enregistrement cadastral, vous n'êtes pas protégé si le vendeur tente de revendre ou d'hypothéquer le bien.
La TVA géorgienne de 18 % doit-elle être ajoutée au prix figurant sur le compromis ?
Non. La réglementation géorgienne exige que la TVA de 18 % sur les biens immobiliers neufs soit obligatoirement incluse dans le prix affiché par les promoteurs et consigné dans le compromis de vente. Aucun frais de TVA supplémentaire ne doit vous être réclamé.
En quelle monnaie faut-il effectuer les paiements du compromis de vente ?
Si les compromis de vente mentionnent généralement les prix en USD pour pallier les variations de change, la loi géorgienne impose que les paiements effectués au niveau local entre comptes géorgiens soient réglés en Lari (GEL) au taux de la Banque Nationale. Les virements internationaux directs peuvent en revanche être émis en devises étrangères.
Un compromis de vente permet-il de solliciter un titre de séjour en Géorgie ?
Non. Pour demander un titre de séjour par investissement immobilier (seuil minimal de 150 000 USD), vous devez détenir le titre de propriété définitif enregistré au NAPR après l'achèvement complet du bien et le solde de la transaction.
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