Ön Satış Sözleşmesi
SPA · Vaatli satış sözleşmesi · Gayrimenkul satış vaadi · Satış-satın alma ön sözleşmesi
Definition
Gürcistan gayrimenkul hukukunda ön satış sözleşmesi, satıcı ile alıcı arasında mülkiyetin gelecekte devredileceğini taahhüt eden yasal belgedir. Genellikle inşaat halindeki projelerde kullanılır ve tarafların fiyat, ödeme planı ve teslim tarihi gibi şartlar üzerinde mutabık kaldığını resmiyet altına alarak mülkiyetin tapu siciline şerh edilmesini sağlar.
In detail
Gayrimenkul Ön Satış Sözleşmesi ve Yasal Çerçeve
Gürcistan'da gayrimenkul alım sürecinin en kritik aşaması olan Ön Satış Sözleşmesi (Preliminary Sale Contract), tarafların nihai satış sözleşmesini imzalamadan önce karşılıklı taahhütlerini belirledikleri bir protokoldür. Bu belge, mülkiyet hakkının tam devrinden önce alıcıyı koruma altına alır ve taşınmazın üçüncü şahıslara satışını engeller.
Temel Bileşenler ve Gürcü Hukuku Standartları
Gürcistan Medeni Kanunu çerçevesinde hazırlanan bu sözleşmeler genellikle şu unsurları içerir:
1. Tarafların Tanımı: Alıcı ve satıcının pasaport ve kimlik bilgileri.
2. Mülkün Teknik Detayları: Kadastro kodu (cadastral code), yüzölçümü, kat planı ve projenin mevcut durumu.
3. Mali Koşullar: Satış bedeli (genellikle USD olarak sabitlenir ancak yerel ödemelerde Lari kullanılır), ödeme takvimi ve depozito tutarı.
4. İnşaat Aşamaları ve Teslim: Mülkün 'Siyah Karkas', 'Beyaz Karkas' veya 'Anahtar Teslim' olarak hangi kondisyonda teslim edileceği.
5. Gecikme Cezaları: Müteahhidin projeyi zamanında teslim etmemesi durumunda ödenecek tazminatlar.
Kayıt ve Geçerlilik
Gürcistan'da bir ön satış sözleşmesinin tam olarak bağlayıcı olması ve alıcıyı 'öncelikli hak sahibi' yapması için Milli Kamu Sicil Ajansı'na (NAPR) kaydedilmesi şiddetle tavsiye edilir. Bu kayıt, taşınmaz üzerinde bir blokaj oluşturarak mülkün başkasına satılmasını veya üzerinde ipotek tesis edilmesini engeller. İnşaat halindeki projelerde KDV (VAT) oranı olan %18, sözleşme bedeline dahil edilmelidir.
Georgian context
Gürcistan piyasasında ön satış sözleşmeleri, özellikle yabancı yatırımcıların oturum izni başvuruları için temel teşkil eder. Yatırım yoluyla oturum izni için gereken 150.000 USD eşiği hesaplanırken, bu sözleşmedeki değer ve ödeme makbuzları baz alınır. Ayrıca, Gürcistan'daki projelerde 'Tapu' hemen teslim edilmez; bina tamamlanıp devlet kabulü (operation permit) alana kadar alıcı, ön satış sözleşmesi ile sahip olduğu 'gelecekteki mülkiyet hakkını' elinde tutar. Bu süreçte KDV'nin fiyata dahil olduğunu teyit etmek kritiktir.
Real example
Bir yatırımcı, Tiflis'te {{data:project_location}} bölgesinde bir projeden 150.000 USD değerinde daire satın almaya karar verir. Alıcı ve inşaat firması, noter huzurunda bir ön satış sözleşmesi imzalar. Alıcı 20.000 USD tutarındaki peşinatı öder ve sözleşme Kamu Sicil Ajansı'na kaydedilir. Sözleşmede mülkün 12 ay içinde 'Beyaz Karkas' olarak teslim edileceği ve gecikme durumunda aylık %0.1 ceza uygulanacağı maddesi yer alır. Bu kayıt sayesinde, inşaat firması mülkü başka birine satamaz veya alıcının izni olmadan banka kredisi için teminat gösteremez.
Common mistakes
- ×Sözleşmeyi Milli Kamu Sicil Ajansı'na (NAPR) kaydetmemek.
- ×%18 KDV'nin fiyata dahil olup olmadığını netleştirmemek.
- ×Mülkün teslim edileceği kondisyonun (Siyah/Beyaz Karkas) detaylı tanımını yapmamak.
- ×Gecikme tazminatı ve cayma hakkı maddelerini sözleşmeye eklememek.
- ×Ödemeleri resmi banka kanalı yerine elden belge olmadan yapmak.
Frequently asked questions
Ön satış sözleşmesi noter huzurunda mı yapılmalı?
Gürcistan'da noter zorunlu olmasa da güvenli bir işlem için tavsiye edilir. Ancak en kritik adım, sözleşmenin Kamu Sicil Ajansı'na (NAPR) kaydedilmesidir.
KDV (VAT) bu sözleşmeye dahil midir?
Gürcistan yasalarına göre yeni binalarda %18 KDV uygulanır ve bu tutar yasal olarak geliştiricinin ilan ettiği fiyata dahil edilmek zorundadır. Ek bir ücret olarak talep edilemez.
Ön satış sözleşmesi ile oturum izni alınabilir mi?
Evet, mülkün değeri 150.000 USD üzerindeyse ve ödemeler banka kanalıyla belgelenirse, ön satış sözleşmesi üzerinden oturum izni süreci başlatılabilir.
İnşaat tamamlanmazsa haklarım nelerdir?
Sözleşmede yer alan gecikme ve fesih maddeleri uyarınca ödediğiniz tutarı ve tazminatı talep edebilirsiniz. NAPR kaydınız olduğu sürece mülk üzerinde hukuki önceliğiniz korunur.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · UK