Müşterek Mülkiyet

Müşterek Mülkiyetin Hukuki Temeli

Gürcistan hukuk sisteminde müşterek mülkiyet (Co-ownership), bir mülkün mülkiyetinin bölünemez bir şekilde birden fazla paydaşa ait olduğu hukuki statüyü ifade eder. Gürcistan Medeni Kanunu altında bu durum genellikle paylı mülkiyet olarak karşılık bulur. Her bir malik, tapu sicilinde (NAPR) açıkça belirtilen belirli bir yüzdeye (örneğin %50/%50 veya %25/%75) sahiptir.

Haklar ve Sorumluluklar

Paydaşlar, mülkün kullanımından elde edilen gelirler (kira geliri gibi) üzerinde hisseleri oranında hak sahibidirler. Aynı şekilde, emlak vergileri, bakım masrafları ve işletme giderleri de bu oranlar doğrultusunda paylaşılır. Önemli yapısal değişiklikler veya mülkün tamamının satışı için genellikle tüm paydaşların rızası aranırken, günlük yönetim kararları hisse çoğunluğu ile alınabilir.

Ortak Alanlar ve Kondominyum Yönetimi

Özellikle Tiflis ve Batum gibi şehirlerdeki çok katlı binalarda (apartmanlar), bireysel üniteler tam mülkiyete konu olurken; merdivenler, asansörler, cepheler ve çatı gibi alanlar tüm daire sahiplerinin müşterek mülkiyetindedir. Bu durum Gürcistan yasalarında Konut Sahipleri Birliği (HOA) tarafından yönetilir. Her bir malik, binanın ortak alanlarındaki hissesini bağımsız olarak satamaz; bu hisse ana taşınmazın silsilesine bağlıdır.

İpotek ve Satış Dinamikleri

Gürcistan'da bir paydaş kendi hissesini üçüncü bir tarafa satmak istediğinde, diğer paydaşların yasal olarak 'öncelikli alım hakkı' (right of first refusal) bulunabilir, ancak bu durum genellikle sözleşme serbestisi kapsamında düzenlenir. Bankalar, tüm paydaşların muvafakatı olmadan hisseli bir tapu üzerine ipotek tesis etmeye genellikle yanaşmazlar, bu da müşterek mülkiyetin likiditesini tam mülkiyete göre sınırlayabilir.

Örneğin, iki yabancı yatırımcı Batum'da {{data:unit_price}} değerinde bir daireyi yarı yarıya payla satın almıştır. Tapu Kayıt Ofisi (NAPR), her iki ismi de %50 hisse oranıyla tescil eder. Yatırımcılardan biri, 150.000 USD limitini aşan hissesi sayesinde Gürcistan'da oturum izni başvurusunda bulunabilir. Yıllık emlak vergisi beyanında, her iki malik de kendi payına düşen kısımdan sorumlu tutulur. Dairenin kiraya verilmesi durumunda, elde edilen net gelir taraflar arasındaki sözleşme uyarınca bölüştürülür.