Mülkiyet Payı
Hisseli Tapu · Paylı Mülkiyet · Mülkiyet Oranı · Ortak Mülkiyet Hissesi
Definition
Gürcistan gayrimenkul hukukunda mülkiyet payı, bir taşınmazın mülkiyetinin birden fazla gerçek veya tüzel kişi arasında bölünmesini ifade eder. Bu sistemde her hissedar, taşınmazın belirli bir fiziksel bölümü yerine, mülkiyet hakkının tamamı üzerinde yüzde veya oran bazında bir hakka sahip olur. Kamu Sicili ve Tapu dairesinde (Public Registry) her malikin pay oranı açıkça belirtilir.
In detail
Mülkiyet Payı ve Hukuki Çerçeve
Gürcistan Medeni Kanunu uyarınca, Mülkiyet Payı (Ownership Share), bir taşınmazın birden fazla malik tarafından sahiplenildiği 'ortak mülkiyet' (Co-ownership) yapısını tanımlar. Bu yapı genellikle iki şekilde karşımıza çıkar: Elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet. Gürcistan piyasasında yatırımcılar için en yaygın olanı, her ortağın belirli bir orana (örneğin %50/%50 veya %25/%75) sahip olduğu paylı mülkiyettir.
Tapu Kayıtları ve Kamu Sicili
Gürcistan'da mülkiyet haklarının tescili, Adalet Bakanlığı'na bağlı Kamu Sicili Ulusal Ajansı (NAPR) tarafından yürütülür. Bir gayrimenkul satın alındığında, tapu belgesinde (Extract) her bir hissedarın adı ve sahip olduğu mülkiyet payı net bir şekilde listelenir. Bu şeffaflık, mülkün satışı, kiralanması veya ipotek edilmesi süreçlerinde tüm paydaşların rızasının alınmasını zorunlu kılar.
Yatırımcılar İçin Önemi
1. Yatırım Eşiği: Birden fazla yatırımcı bir araya gelerek yüksek değerli ticari mülklere veya otel odalarına ortak olabilir.
2. Varlık Yönetimi: Ortak tapulu mülklerde, yönetim planı (Management Agreement) genellikle tüm hissedarların oy birliği veya çoğunluğu ile belirlenir.
3. Vergilendirme: Kira geliri vergisi, her malikin mülkiyet payı oranında elde ettiği kazanç üzerinden bireysel olarak hesaplanır.
Tasarruf Yetkisi ve Satış
Bir hissedar, kendi payını satma hakkına sahiptir; ancak Gürcistan hukukuna göre diğer hissedarlar genellikle ön alım hakkına (right of first refusal) sahip olabilir. Eğer bir hissedar payını satmak isterse, öncelikle diğer ortaklara aynı şartlarda satın alma teklifi sunmalıdır. Ortakların reddetmesi durumunda üçüncü kişilere satış gerçekleştirilebilir.
Georgian context
Gürcistan'da 'Ownership Share', özellikle otel konseptli projelerde (Condo-hotels) çok yaygındır. Ancak yabancı yatırımcılar için kritik bir husus şudur: Gürcistan'da mülkiyet yatırımı yoluyla oturum izni alabilmek için, her bir başvuru sahibinin payına düşen gayrimenkul değerinin en az 150.000 USD olması gerekir. Örneğin, iki kişi bir mülkü ortak alıyorsa ve toplam değer 200.000 USD ise (kişi başı 100.000 USD), her iki malik de bu mülk üzerinden oturum izni başvurusu yapamaz; çünkü bireysel mülkiyet payı değerleri yasal barajın altındadır.
Real example
İki yatırımcı, Batum'da bir otel projesinden toplam bedeli 200.000 USD olan bir ünite satın almaya karar verir. Yatırımcılardan biri 120.000 USD, diğeri ise 80.000 USD sermaye koyar. Gürcistan Kamu Sicili'ne yapılan tescil sonucunda, birinci yatırımcı mülkiyetin %60'ına (120/200), ikinci yatırımcı ise %40'ına (80/200) sahip olur. Bu oranlar resmi tapu kaydında belirtilir. Yıllık elde edilen net kira geliri veya mülkün ilerideki satış bedeli, bu %60 ve %40 oranlarına göre yatırımcılar arasında paylaştırılır.
Common mistakes
- ×Mülkiyet payının taşınmazın fiziksel bir odasına veya katına denk geldiğini varsaymak.
- ×Paylı mülkiyette diğer hissedarların ön alım hakkını göz ardı ederek doğrudan üçüncü şahıslara satış yapmaya çalışmak.
- ×Oturum izni için 150.000 USD olan yatırım eşiğinin toplam mülk değeri değil, kişi başı düşen pay değeri olduğunu unutmak.
- ×Yönetim giderlerinin pay oranına göre değil, eşit bölüneceğini sanmak.
Frequently asked questions
Mülkiyet payımı diğer ortakların onayı olmadan satabilir miyim?
Genel kural olarak kendi payınızı satabilirsiniz, ancak Gürcistan Medeni Kanunu diğer hissedarlara ön alım hakkı tanır. Satış işleminden önce diğer ortaklara resmi bildirim yapılması ve onların satın alma niyetinin olup olmadığının teyit edilmesi hukuki güvenliğiniz için gereklidir.
Mülkiyet payı ile ikamet izni (residence permit) alınabilir mi?
Evet, ancak yatırım kriteri mülkün toplam fiyatına değil, sizin sahip olduğunuz payın değerine bakar. Kendi payınızın değeri 150.000 USD veya üzerinde ise ikamet izni başvurusu yapabilirsiniz. Bu değer, bağımsız bir değerleme uzmanı tarafından onaylanmalıdır.
Tapuda mülkiyet payı nasıl görünür?
Gürcistan Kamu Sicili'nden (NAPR) alınan İngilizce veya Gürcüce tapu özetinde (Extract), 'Owners' bölümünde her malikin ismi ve yan parantez içinde mülkiyet oranı (örn. 1/2, 50/100) açıkça yazar.
Ortak mülkiyette vergiler nasıl ödenir?
Gürcistan'da kira geliri vergisi genellikle her malikin kendi kazancı üzerinden hesaplanır. Eğer mülk bir şirket üzerinden değil bireysel olarak tutuluyorsa, her paydaş kendi payına düşen kira geliri üzerinden yıllık vergi beyannamesi vermekle yükümlüdür.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · UK