Gürcistan'da Tarım Arazisi
NAPR · Gürcistan çiftlik arazisi · Gürcistan kırsal arazisi
Definition
Gürcistan’da tarımsal faaliyetler için ayrılmış, belirli yasal kısıtlamalara tabi arazi kategorisidir. 2017 anayasa değişikliğiyle, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin doğrudan tarım arazisi satın alması yasaklanmıştır; bu araziler yalnızca Gürcistan vatandaşları, devlet ve Gürcistan sermayeli kurumlar tarafından sahiplenilebilir.
In detail
Mevcut Hukuki Çerçeve
Gürcistan'da araziler temel olarak ‘tarım’ (agricultural) ve ‘tarım dışı’ (non-agricultural) olmak üzere iki ana kategoriye ayrılır. Tarım arazileri, ülkenin gıda güvenliğini ve ekolojik dengesini korumak amacıyla anayasal koruma altındadır. 2017 yılında kabul edilen ve 2018'de yürürlüğe giren yeni anayasa düzenlemeleri ile yabancıların tarım arazisi üzerindeki mülkiyet hakları ciddi şekilde sınırlandırılmıştır.
Mülkiyet Kısıtlamaları ve İstisnalar
1. Yabancı Gerçek Kişiler: Yabancı uyruklu kişiler doğrudan kendi adlarına tarım arazisi satın alamazlar.
2. Yabancı Tüzel Kişiler: Hissedarlarının çoğunluğu yabancı olan şirketler için de benzer kısıtlamalar geçerlidir.
3. Miras Yoluyla İktisap: Bir yabancı, tarım arazisini miras yoluyla devralırsa, kanunen bu araziyi belirli bir süre içinde elden çıkarması veya kullanım amacını değiştirmesi beklenir.
4. İstisnai Durumlar: Gürcistan hükümeti tarafından onaylanan özel yatırım projeleri veya belirli yatırım eşiklerini karşılayan ticari girişimler için devlet, Bakanlar Kurulu kararıyla istisna tanıyabilir, ancak bu süreç oldukça karmaşıktır.
Statü Değişikliği (Conversion)
Bir arazinin tarım statüsünden tarım dışı statüye (konut veya ticari inşaat için) dönüştürülmesi mümkündür. Ancak bu işlem; yerel belediye onayı, çevresel etki değerlendirmesi ve toprağın kalitesine bağlı olarak ödenmesi gereken harçları içerir. Statü değişikliği gerçekleştikten sonra arazi yabancılar tarafından yasal olarak satın alınabilir hale gelir.
Yatırım ve İkamet İlişkisi
Gayrimenkul yatırımı yoluyla ikamet izni (150.000 USD eşiği) almak isteyen yatırımcıların, portföylerinde yalnızca tarım dışı arazileri veya binaları bulundurması gerekir. Tarım arazileri bu yatırım eşiği hesaplamasında yabancılar adına tescil edilemediği için geçerli kabul edilmez.
Georgian context
Gürcistan'da Ulusal Kamu Kayıt Ajansı (NAPR), tüm arazi kayıtlarını şeffaf bir şekilde tutar. Tarım arazisi yasağı, Gürcü kimliğini ve toprak bütünlüğünü koruma amacı taşıyan siyasi bir meseledir. Özellikle Tiflis çevresindeki banliyölerde yer alan ancak tapuda hala tarım arazisi olarak görünen parseller, yabancı alıcılar için en büyük operasyonel riski oluşturur. Yabancılar sadece kiralama (lease) yoluna gidebilir ancak bu, tam mülkiyet haklarını sağlamaz.
Real example
Yabancı bir yatırımcı, Kakheti bölgesinde bir üzüm bağı satın almak istemektedir. Arazi şu anda 'tarım arazisi' statüsündedir. Yatırımcı doğrudan alım yapamaz. Satıcı, arazinin statüsünü 'tarım dışı' (non-agricultural) olarak değiştirmek için ilgili makamlara başvurur. Değişim onaylandıktan ve tapu kaydı güncellendikten sonra, yatırımcı araziyi {{data:avg_market_price}} piyasa değeri üzerinden satın alabilir. Eğer yatırım miktarı 150.000 USD üzerindeyse, bu alım üzerinden Gürcistan oturum iznine başvurma hakkı kazanır.
Common mistakes
- ×Vekaletname yoluyla tarım arazisinin yabancı adına tescil edilebileceğine inanmak.
- ×Bir şirketin %100 yabancı sermayeli olmasına rağmen tarım arazisi alabileceğini varsaymak.
- ×Arazi statüsü değişmeden (conversion) ön ödeme yapmak.
- ×Oturum izni için gereken 150.000 USD barajına tarım arazisi değerini dahil etmeye çalışmak.
Frequently asked questions
Yabancılar Gürcistan'da tarım arazisi kiralayabilir mi?
Evet, yabancılar tarım arazilerini uzun süreli (genellikle 49 veya 99 yıla kadar) kiralayabilirler. Kiralama işlemi mülkiyet devri sayılmaz ve yabancıların tarımsal üretim yapmasına olanak tanır.
Statü değişikliği (Conversion) ne kadar sürer?
Süreç belediyeye ve arazinin büyüklüğüne bağlı olarak değişmekle birlikte genellikle 1 ila 4 ay arası sürer. Süreç sonunda arazi 'tarım dışı' statüsüne geçtiğinde yabancılar adına tescil edilebilir.
Evimin bahçesi tarım arazisi olarak görünüyorsa ne olur?
Eğer konutun bulunduğu parselin statüsü tarım arazisi ise, yabancı uyruklu bir kişi binayı alsa dahi toprağın tescilinde sorun yaşayacaktır. Satış öncesi bu statünün mutlaka 'tarım dışı' olarak güncellenmesi gerekir.
150.000 USD yatırım şartı tarım arazileri için geçerli mi?
Hayır. Yabancılar tarım arazisi sahibi olamadığı için, bu tür araziler oturum izni başvurusu için gereken yatırım tutarına dahil edilemez. Sadece tarım dışı (non-agricultural) statüdeki taşınmazlar geçerlidir.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · UK