Gürcistan'da Gayrimenkul Durum Tespiti (Due Diligence)
NAPR · SPA · VAT · Gürcistan Gayrimenkul Tapu İncelemesi · Gürcistan Mülk Hukuki Denetimi · Gürcistan Emlak Doğrulama
Definition
Gürcistan'da gayrimenkul durum tespiti (due diligence), bir mülkün satın alınmasından önce mülkiyet haklarının, üzerinde bulunan ipotek veya hacizlerin, imar durumunun ve satıcının yetkisinin Ulusal Kamu Kayıt Bürosu (NAPR) nezdinde doğrulanması sürecidir. Bu süreç, yatırımcının yasal riskleri minimize etmesini sağlar.
In detail
Gürcistan'da Gayrimenkul Durum Tespiti Süreci
Gürcistan'da mülk edinimi oldukça hızlı bir süreç olsa da, yasal güvenlik için kapsamlı bir durum tespiti (due diligence) yapılması zorunludur. Bu süreç temel olarak üç ana sütun üzerine inşa edilir: Yasal İnceleme, Teknik İnceleme ve Finansal Uygunluk.
1. Yasal Mülkiyet ve Sicil Kaydı (NAPR)
Gürcistan'da tüm mülkiyet bilgileri Adalet Bakanlığına bağlı Ulusal Kamu Kayıt Bürosu (NAPR) tarafından dijital olarak tutulur. Durum tespiti sürecinin ilk adımı, güncel bir 'Taşınmaz Mal Kayıt Özeti' (Extract) almaktır. Bu belge şunları teyit eder:
- Mülkün mevcut yasal sahibi.
- Mülk üzerinde herhangi bir ipotek, haciz veya ihtiyati tedbir olup olmadığı.
- Mülkün kullanım amacı (Ekspertiz raporu ile uyum).
- Devam eden bir dava olup olmadığı.
2. Yeni Projelerde (Off-plan) Geliştirici Denetimi
İnşaat halindeki projelerde, geliştiricinin inşaat izni, arazi mülkiyet durumu ve projenin belediye tarafından onaylanmış mimari planlara uygunluğu denetlenmelidir. Ayrıca, satış sözleşmesinin (SPA) alıcı aleyhine tek taraflı maddeler içermediği kontrol edilmelidir.
3. Vergi ve İkamet Koşulları
Gürcistan'da yeni inşa edilen mülklerin satış fiyatına %18 KDV dahildir ve bu genellikle liste fiyatına yansıtılır. Yatırım yoluyla ikamet izni almayı hedefleyen yatırımcılar için mülkün değerinin en az 150.000 USD olması gerektiği, resmi değerleme raporu ile kanıtlanmalıdır.
4. Hizmet Bedelleri ve Borç Durumu
Mülkün geçmişe dönük vergi borcu (Emlak vergisi) ve ödenmemiş kamu hizmeti (elektrik, su, gaz) borçlarının olup olmadığı kontrol edilmelidir. Gürcistan'da emlak vergisi, hane halkı gelirine ve mülkün değerine göre değişkenlik gösterir.
Georgian context
Gürcistan'da mülkiyet devri oldukça hızlıdır (aynı gün içinde tamamlanabilir), ancak bu durum detaylı incelemenin göz ardı edilmesine neden olmamalıdır. Özellikle tarım arazilerinin yabancılar tarafından satın alınmasının yasak olduğu ve sadece ticari/konut amaçlı arazilerin yabancılara açık olduğu unutulmamalıdır. Ayrıca, Gürcistan'daki sistemde 'beyaz çerçeve' (white frame) veya 'kara çerçeve' (black frame) gibi farklı teslim aşamaları bulunur; durum tespiti, sözleşmede vaat edilen teslim durumunun hukuki tanımını netleştirmelidir.
Real example
Bir yatırımcı, Tiflis'te liste fiyatı 160.000 USD olan yeni bir daire satın almak istemektedir. Durum tespiti sürecinde uzmanlar, NAPR üzerinden mülkün üzerinde banka ipoteği olmadığını doğrular. Fiyatın %18 KDV dahil olduğunu ve net rakamın ikamet izni eşiği olan 150.000 USD'yi karşıladığını teyit ederler. Bağımsız bir değerleme uzmanı, mülkün piyasa değerinin 155.000 USD olduğunu raporlar. Bu sayede yatırımcı, hem mülkiyetini güvence altına alır hem de ikamet başvurusu için gerekli şartları sağladığından emin olur.
Common mistakes
- ×NAPR kaydını son 24 saat içinde güncelletmeden işlem yapmak.
- ×Yeni projelerde %18 KDV'nin fiyatın dışında olduğunu varsaymak (yasaya göre dahildir).
- ×İkamet izni için gerekli olan 150.000 USD eşiğini, değerleme raporu yerine satış fiyatı sanmak.
- ×Tarım arazisi statüsündeki bir mülkü yabancı olarak satın almaya çalışmak.
- ×Yazılı bir 'Satış ve Satın Alma Anlaşması' (SPA) yerine sadece sözlü beyanlara güvenmek.
Frequently asked questions
Gürcistan'da mülk alırken %18 KDV ödemem gerekiyor mu?
Evet, Gürcistan yasalarına göre yeni inşa edilmiş gayrimenkullerin satışında %18 KDV uygulanır. Ancak bu vergi, geliştiricinin ilan ettiği satış fiyatına her zaman dahildir. Alıcının bu tutarı ayrıca hesaplayıp devlete ödemesi gerekmez, fiyatın bir parçası olarak görülmelidir.
İkamet izni almak için mülkün değeri ne kadar olmalıdır?
Gürcistan'da gayrimenkul yatırımı yoluyla kısa süreli ikamet izni alabilmek için mülkün değerinin en az 150.000 USD (veya karşılığı Lari) olması gerekir. Bu değer, yetkili bir kuruluş tarafından hazırlanan resmi değerleme raporu ile belgelenmelidir.
NAPR kaydı nedir ve neden önemlidir?
NAPR (National Agency of Public Registry), Gürcistan'daki tüm taşınmaz malların yasal sicilidir. Bir mülkün gerçek sahibini, üzerinde haciz veya borç olup olmadığını gösteren tek yetkili kaynaktır. Bu kaydı kontrol etmeden işlem yapmak büyük risk taşır.
Yabancılar Gürcistan'da her türlü mülkü satın alabilir mi?
Hayır. Yabancı uyruklu kişiler ve yabancı şirketler Gürcistan'da tarım arazisi (agricultural land) satın alamazlar. Sadece konut, ticari alan ve tarım dışı statüdeki arazileri satın alma hakları bulunmaktadır.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · UK