საკუთრების უფლების შემოწმება

საკუთრების უფლების შემოწმება (Title Search) წარმოადგენს უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის ერთ-ერთ ყველაზე კრიტიკულ და მნიშვნელოვან ეტაპს. ეს არის პროცესი, რომლის დროსაც იურიდიულად მოწმდება ობიექტის სამართლებრივი სტატუსი, მიმდინარე მესაკუთრის უფლებამოსილება და ქონებაზე არსებული ნებისმიერი სახის შეზღუდვა, ვალდებულება თუ ტვირთი. საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარი გამოირჩევა მაღალი ციფრული ტრანსფორმაციითა და გამჭვირვალობით, სადაც მთავარ წყაროს იუსტიციის სამინისტროს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო წარმოადგენს.

საჯარო რეესტრის ამონაწერი არის ძირითადი დოკუმენტი, რომელიც ასახავს ქონების იურიდიულ სისუფთავეს. შემოწმების პროცესში დეტალურად მოწმდება, ფიქსირდება თუ არა უძრავ ქონებაზე იპოთეკა, საგადასახადო გირავნობა/ჰიპოთეკა, ყადაღა, სარგებლობის უფლება (მაგალითად, აღნაგობა ან უზუფრუქტი) ან მიმდინარე სასამართლო დავა. გარდა ამისა, მოწმდება მესაკუთრის პასპორტის მონაცემების შესაბამისობა და წარსულში განხორციელებული ტრანზაქციების კანონიერება, რათა გამოირიცხოს მესამე პირთა შესაძლო პრეტენზიები მომავალში.

პირველად ბაზარზე, ანუ დეველოპერული კომპანიებისგან მშენებარე ან ახალაშენებული ბინის შეძენისას, უფლებრივი მდგომარეობის შემოწმებას თავისი სპეციფიკა აქვს. მნიშვნელოვანია შემოწმდეს მიწის ნაკვეთის საკუთრების უფლება, მშენებლობის ნებართვის ნამდვილობა, არქიტექტორული პროექტის სტატუსი და დეველოპერის ფინანსური მდგრადობა. აღსანიშნავია, რომ საქართველოში დეველოპერებისგან ახალაშენებულ ბინებზე მითითებული ფასი ყოველთვის მოიცავს 18%-იან დღგ-ს (VAT), რაც მყიდველს იცავს დამატებითი ფარული საგადასახადო ხარჯებისგან.

მეორად ბაზარზე ქონების შეძენისას ყურადღება უნდა მიექცეს თანამესაკუთრეების არსებობას, მეუღლის თანხმობას და ქონების ისტორიას. თუ უძრავი ქონება შეძენილია ქორწინების პერიოდში, თანამესაკუთრედ ითვლება მეუღლეც, რომლის წერილობითი ნებართვაც აუცილებელია გარიგების დადებისას. ასევე, უნდა შემოწმდეს კომუნალური დავალიანებები და ამხანაგობის წინაშე არსებული შესაძლო ფინანსური ვალდებულებები.

საინვესტიციო კუთხით, უცხოელი ინვესტორებისთვის საქართველო განსაკუთრებით მიმზიდველია პროცედურების სიმარტივის გამო. თუმცა, სამართლებრივი აუდიტი მაინც აუცილებელია. საქართველოში 150,000 აშშ დოლარის ღირებულების უძრავი ქონების შეძენისას უცხოელ ინვესტორს უფლება აქვს მოითხოვოს მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა. ასეთ შემთხვევებში, საჯარო რეესტრის ამონაწერის გარდა, აუცილებელია ქონების ოფიციალური საბაზრო შეფასება აკრედიტებული ექსპერტის მიერ.

საბანკო დაფინანსების გამოყენებისას შემოწმების პროცესს თავად ბანკის იურიდიული დეპარტამენტიც ახორციელებს. ქართული ბანკების დაფინანსების მიღებისას ჩვეულებრივ საჭიროა 30-40%-იანი თანამონაწილეობა (პირველადი შენატანი), ხოლო საპროცენტო განაკვეთები მერყეობს 10-14%-ის ფარგლებში. ბანკის ჩართულობა დამატებითი გარანტიაა მყიდველისთვის, თუმცა დამოუკიდებელი იურიდიული შემოწმება მაინც რეკომენდებულია, რათა ყველა რისკი წინასწარ იყოს დაზღვეული.

საკუთრების უფლების სრული და პროფესიონალური შემოწმება უზრუნველყოფს ტრანზაქციის უსაფრთხოებას და მყიდველს აცილებს ფინანსურ თუ სამართლებრივ პრობლემებს მომავალში.