Titelonderzoek in Georgië

Het uitvoeren van een titelonderzoek (eigendomsonderzoek) is een essentiële stap bij de aankoop van vastgoed in Georgië. Hoewel Georgië bekendstaat om een van de snelste en meest gedigitaliseerde eigendomsregistraties ter wereld via het National Agency of Public Registry (NAPR), blijft een grondige controle noodzakelijk. Een titelonderzoek geeft een gedetailleerd overzicht van de juridische status van het object, de eigendomshistorie en eventuele juridische belemmeringen.

Het centrale document bij het titelonderzoek is het officiële NAPR-uittreksel, dat gekoppeld is aan de unieke kadastrale code van het vastgoedobject. Dit document vermeldt de officiële naam van de geregistreerde eigenaar, de precieze oppervlakte van het perceel of het appartement, en het specifieke bestemmingstype. Tijdens het onderzoek wordt gecontroleerd of de verkoper het volledige beschikkingsrecht heeft en of er eventuele mede-eigenaren of echtgenoten zijn die schriftelijke toestemming moeten geven voor de verkoop. Ook wordt nagegaan of de grondstatus (agrarisch versus niet-agrarisch) overeenstemt met de wetgeving, aangezien buitenlanders geen agrarische grond mogen bezitten in Georgië.

Een cruciaal aspect van het titelonderzoek is de verificatie van bezwaren, hypotheken en juridische claims. Het NAPR-register toont of het pand bezwaard is met een bancaire hypotheek, fiscaal beslag, recht van erfpacht of een lopende rechtszaak. Mocht er een hypotheek op het pand rusten, dan moet deze voorafgaand aan de overdracht worden afgelost of moet de schuldeiser expliciet akkoord gaan met de overdracht. Voor kopers die financiering zoeken via lokale financiële instellingen is een vlekkeloos titelonderzoek verplicht. Wie gebruikmaakt van Georgische bankfinanciering moet rekening houden met een vereiste eigen inbreng van 30-40% bij rentetarieven die doorgaans tussen de 10-14% liggen.

Bij de aankoop van nieuwbouwwoningen (zowel off-plan als recent opgeleverde projecten) richt het titelonderzoek zich niet alleen op het specifieke appartement, maar ook op de ontwikkelaar en het gehele bouwproject. Er wordt gecontroleerd of de ontwikkelaar beschikt over de juiste bouwvergunningen, of het bouwland correct geregistreerd staat en of er geen financiële geschillen zijn die de bouw kunnen vertragen. In het kader van de prijsstelling is het belangrijk om te weten dat de 18% btw altijd inbegrepen in de prijs van de ontwikkelaar op nieuwbouw. Het titelonderzoek waarborgt dat het koopcontract transparant is over deze fiscale verplichtingen.

Tot slot speelt het titelonderzoek een belangrijke rol voor investeerders die een Georgische verblijfsvergunning willen verkrijgen. Er geldt een drempel van $150,000 USD voor residentie via vastgoedinvestering. Om hiervoor in aanmerking te komen, moet de getaxeerde marktwaarde van het goedgekeurde en via het titelonderzoek gecontroleerde vastgoed minstens dit bedrag bedragen. Een zorgvuldig uitgevoerd titelonderzoek door een ervaren juridisch adviseur voorkomt vertragingen bij de registratie in het Public Service Hall en garandeert een veilige en transparante investering in het Georgische vastgoed.