დღგ უძრავ ქონებაზე საქართველოში

საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარი ბოლო წლებში განსაკუთრებულად დინამიკურად ვითარდება და სულ უფრო მეტად იზიდავს როგორც ადგილობრივ მყიდველებს, ისე საერთაშორისო ინვესტორებს. საინვესტიციო გადაწყვეტილების მიღებისას ან საცხოვრებელი ფართის შეძენისას, ერთ-ერთი უმნიშვნელოვანესი ფინანსური კომპონენტია საგადასახადო ვალდებულებები, კერძოდ კი დამატებული ღირებულების გადასახადი (დღგ). საქართველოში დღგ-ის სტანდარტული განაკვეთი შეადგენს 18%-ს. უძრავი ქონების სექტორში აღნიშნული გადასახადი განსაკუთრებულ და წამყვან როლს ასრულებს პირველად ბაზარზე, ანუ უშუალოდ დეველოპერული და სამშენებლო კომპანიებისგან ახალაშენებული ობიექტების შეძენის პროცესში. მნიშვნელოვანია თითოეულმა ინვესტორმა იცოდეს, რომ 18% დღგ ყოველთვის შედის დეველოპერის ფასში ახალაშენებულ ობიექტებზე. ეს ნიშნავს, რომ სამშენებლო კომპანიის მიერ შეთავაზებული საბოლოო ღირებულება უკვე მოიცავს აღნიშნულ საგადასახადო კომპონენტს, რაც მყიდველს საშუალებას აძლევს წინასწარ ზუსტად განსაზღვროს თავისი ბიუჯეტი და თავიდან აიცილოს ფარული თუ გაუთვალისწინებელი ფინანსური ხარჯები.

დღგ-ით დაბეგვრის წესი მკვეთრად და პრინციპულად განსხვავდება პირველად და მეორად უძრავი ქონების ბაზრებს შორის. როდესაც ტრანზაქცია ხორციელდება კერძო ფიზიკურ პირებს შორის მეორად ბაზარზე, უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ოპერაცია საერთოდ არ იბეგრება დღგ-ით. თუმცა, იმ შემთხვევაში, თუ გამყიდველი არის იურიდიული პირის სტატუსის მქონე სუბიექტი, რომელიც საგადასახადო ორგანოში დარეგისტრირებულია დღგ-ის გადამხდელად, ოპერაცია ექვემდებარება კანონმდებლობით დადგენილ სტანდარტულ დაბეგვრას. საგადასახადო კოდექსის ეს დიფერენციაცია უზრუნველყოფს ბაზრის მაღალ გამჭვირვალობას და ინვესტორებს აძლევს საშუალებას, ზუსტად შეაფასონ თავიანთი საინვესტიციო პორტფელის ღირებულება, მოსალოდნელი საგადასახადო ვალდებულებები და ქონების იჯარიდან თუ გადაყიდვიდან მისაღები წმინდა უკუგება.

საქართველოს საგადასახადო და საინვესტიციო გარემოს კიდევ ერთი უმნიშვნელოვანესი უპირატესობაა უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისთვის ბინადრობის უფლების მიღების მარტივი და ეფექტური პროცედურა. მოქმედი კანონმდებლობის თანახმად, უძრავ ქონებაში 150,000 აშშ დოლარის ოდენობის საინვესტიციო ზღვარი იძლევა შესაძლებლობას უცხოელმა ინვესტორმა მოითხოვოს და მიიღოს მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა საქართველოში. ამ პროცესში უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება დგინდება აკრედიტებული დამოუკიდებელი ამფასებლის მიერ. პირველად ბაზარზე დეველოპერისგან ქონების შეძენისას, ოფიციალურ ხელშეკრულებაში მითითებული სრული ფასი, რომელიც მოიცავს 18%-იან დღგ-ს, სრულად ითვლება 150,000 აშშ დოლარიანი საინვესტიციო მოთხოვნის შესრულებაში, რადგან ის წარმოადგენს ქონების ოფიციალურ შესასყიდ ღირებულებას.

უძრავი ქონების შეძენისა და დაფინანსების პროცესში მნიშვნელოვან როლს ასრულებს ადგილობრივი საბანკო სექტორი. ქართული კომერციული ბანკები აქტიურად სთავაზობენ იპოთეკურ სესხებს როგორც საქართველოს მოქალაქეებს, ისე უცხოელ არარეზიდენტ პირებს. საინვესტიციო თუ საცხოვრებელი ქონების შესასყიდად, ქართული საბანკო დაფინანსება მოითხოვს 30-40% პირველად შენატანს, ხოლო იპოთეკური სესხის საპროცენტო განაკვეთები ძირითადად მერყეობს 10-14%-ის ფარგლებში, სესხის ვალუტისა და მსესხებლის ფინანსური პროფილის შესაბამისად. ბანკები ქონების უზრუნველყოფაში მიღებისას ეყრდნობიან ოფიციალურ საბაზრო შეფასებას, სადაც პირველადი ბაზრის შემთხვევაში დღგ-ის შემადგენლობაც ასახულია საბოლოო საპროექტო ღირებულებაში, რაც უზრუნველყოფს სესხის მოცულობისა და პირველადი შენატანის ზუსტ კალკულაციას.

შეჯამების სახით შეიძლება ითქვას, რომ საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე დღგ-ის რეგულირება არის სრულიად პროგნოზირებადი, მარტივი და სტრუქტურირებული. პირველად ბაზარზე ბინის, ვილის ან კომერციული ფართის შეძენისას მყიდველი იხდის ფასს, რომელშიც 18%-იანი გადასახადი უკვე სრულად არის ასახული, ხოლო საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლების რეგისტრაცია მოითხოვს მხოლოდ მინიმალურ ადმინისტრაციულ მოსაკრებელს. ეს ყოველივე, 150,000 აშშ დოლარიან საინვესტიციო ზღვართან და მოქნილ საბანკო დაფინანსებასთან ერთად, საქართველოს უძრავი ქონების სექტორს ხდის ერთ-ერთ ყველაზე მიმზიდველ და მაღალუკუგებიან საინვესტიციო მიმართულებად მთელს რეგიონში.