AML შესაბამისობა საქართველოში

საქართველოს უძრავი ქონების სექტორში AML (Anti-Money Laundering - ფულის გათეთრების წინააღმდეგ ბრძოლა) შესაბამისობა სულ უფრო მნიშვნელოვან როლს თამაშობს. ქვეყნის საერთაშორისო საფინანსო სტანდარტებთან დაახლოებისა და ფინანსური სექტორის გამჭვირვალობის უზრუნველყოფის მიზნით, ამოქმედდა მკაცრი რეგულაციები, რომლებიც ეხება როგორც საბანკო სექტორს, ისე ნოტარიუსებსა და დეველოპერულ კომპანიებს. საქართველოს ფინანსური მონიტორინგის სამსახური (FMS) ზედამხედველობს ამ პროცესებს, ხოლო უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვისას მხარეები ვალდებულნი არიან გაიარონ შესაბამისი შემოწმება (KYC - Know Your Customer).

უძრავი ქონების ტრანზაქციების უმეტესობა ხორციელდება საბანკო გადარიცხვების მეშვეობით. ქართული ბანკები განსაკუთრებულ ყურადღებას აქცევენ უცხოური კაპიტალისა და მსხვილი თანხების წარმომავლობას. მყიდველმა უნდა წარადგინოს დოკუმენტაცია, რომელიც ადასტურებს თანხის ლეგალურ წარმომავლობას (მაგალითად, ხელფასის ცნობა, დივიდენდები, ბიზნესის გაყიდვა ან წინა უძრავი ქონების რეალიზაციიდან მიღებული შემოსავალი). გარდა ამისა, თუ ინვესტორი გეგმავს საბანკო სესხის აღებას, ქართული ბანკების მიერ დაფინანსებისას საჭიროა 30-40%-იანი თანამონაწილეობა (პირველადი შენატანი), ხოლო საპროცენტო განაკვეთი შეადგენს 10-14%-ს. ბანკები სესხის დამტკიცებამდე დეტალურად ამოწმებენ მსესხებლის ფინანსურ ისტორიასა და AML რისკებს.

ახალაშენებული უძრავი ქონების შეძენისას პირველად ბაზარზე, დეველოპერული კომპანიები ასევე ვალდებულნი არიან დაიცვან AML სტანდარტები. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ დეველოპერისგან ახალაშენებულ ბინებზე ფასი ყოველთვის მოიცავს 18%-იან დღგ-ს (დამატებული ღირებულების გადასახადი). ტრანზაქციისას დეველოპერი და საბანკო დაწესებულება ითხოვენ გადახდის გამჭვირვალე არხების გამოყენებას, რაც გამორიცხავს ნაღდი ფულით დიდძალი თანხების ოპერაციებს ოფიციალური დოკუმენტირების გარეშე.

AML პროცედურები მჭიდროდ არის დაკავშირებული საინვესტიციო ბინადრობის უფლების მიღებასთან. საქართველოს კანონმდებლობით, ბინადრობის უფლების მისაღებად უძრავ ქონებაში ინვესტიციის მინიმალური ზღვარი შეადგენს 150,000 აშშ დოლარს. ამ პროცესში ქონების შეფასება ხდება ავტორიზებული შემფასებლის მიერ, ხოლო გადახდილი თანხის წარმომავლობა და ოფიციალური საბანკო გადარიცხვის ქვითრები წარმოადგენს სავალდებულო დოკუმენტაციას იუსტიციის სახლში განაცხადის წარსადგენად.

ნოტარიუსები საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე მოქმედებენ როგორც მონიტორინგის განმახორციელებელი პირები. გარიგების დამოწმებამდე ნოტარიუსი ვალდებულია გადაამოწმოს მხარეთა ვინაობა, ბენეფიციარი მესაკუთრეები და დარწმუნდეს, რომ პირები არ იმყოფებიან სანქცირებულთა ან მაღალი რისკის შემცველ სიებში. AML წესების დარღვევამ ან არასაკმარისმა დოკუმენტაციამ შესაძლოა გამოიწვიოს ტრანზაქციის შეჩერება ან უარი გარიგების რეგისტრაციაზე, რაც იცავს ბაზარს უკანონო ფინანსური ნაკადებისგან.