Узуфрукт у Грузії

Usufruqti · право користування та плодів · довічне користування майно

Level: intermediate· 5 min read· Updated 2026-07-22

Definition

Узуфрукт у Грузії — це обмежене речове право, згідно з яким особа (узуфруктуарій) отримує право володіти та користуватися чужим нерухомим майном, а також отримувати від нього доходи (плоди), зберігаючи цілісність майна. Це право регулюється Цивільним кодексом Грузії та може бути як оплатним, так і безоплатним, а також обмеженим у часі.

In detail

Юридична природа узуфрукту в Грузії

Згідно з Цивільним кодексом Грузії, узуфрукт є обтяженням нерухомого майна, яке надає особі право використовувати чужу річ таким чином, ніби вона є її власником, але без права відчуження (продажу, дарування) без згоди власника. Основною особливістю є право на присвоєння «плодів» — це можуть бути як природні ресурси, так і цивільні доходи (орендна плата).

Права та обов'язки сторін

1. Узуфруктуарій (Користувач):

Має право здавати об'єкт в оренду, якщо інше не передбачено договором.
Зобов'язаний підтримувати майно в належному стані та нести витрати на поточний ремонт.
Повинен застрахувати об'єкт на користь власника на час дії договору.
Не має права радикально змінювати господарське призначення майна.

2. Власник:

Зберігає право власності (тітул), але не може користуватися об'єктом особисто.
Має право контролювати цільове використання майна.
Зобов'язаний нести витрати на капітальний ремонт та сплачувати податок на майно (якщо угодою не передбачено інше).

Реєстрація та терміни

Право узуфрукту вважається встановленим лише після його реєстрації в Національному агентстві публічного реєстру (NAPR). Для реєстрації необхідно надати нотаріально завірений договір. Термін дії узуфрукту зазвичай визначається сторонами: для фізичних осіб він часто завершується зі смертю користувача (якщо не вказано інше), для юридичних осіб термін зазвичай жорстко обмежений договором.

Оподаткування та вартість

Якщо узуфрукт надається юридичною особою фізичній особі безоплатно, це може розцінюватися як дохід у натуральній формі, що підлягає оподаткуванню (податок на прибуток або прибутковий податок). Передача права узуфрукту на комерційну нерухомість між платниками ПДВ супроводжується нарахуванням ПДВ у розмірі 18%, оскільки це трактується як надання послуг.

Georgian context

У Грузії узуфрукт часто використовується в сімейному плануванні спадкування або в складних комерційних структурах для розділення титулу власності та операційного управління. Важливою грузинською особливістю є те, що публічний реєстр чітко відображає узуфрукт як обтяження в «Витягу з реєстру прав на нерухоме майно» (Registry Extract), що робить об'єкт практично неможливим для продажу третім особам без зняття цього обтяження, оскільки узуфрукт зберігається навіть при зміні власника (якщо інше не вказано в договорі).

Real example

Припустимо, інвестор придбав комерційне приміщення в Тбілісі вартістю {{data:property_value}}. Замість прямого продажу або звичайної оренди, він оформлює договір узуфрукту на термін 10 років на користь своєї доньки. Донька (узуфруктуарій) реєструє це право в NAPR. Тепер вона має юридичне право здавати це приміщення в суборенду мережі аптек і отримувати 100% орендної плати собі як особистий дохід. Власник (батько) не може виселити орендаря або розірвати договір достроково без вагомих причин, передбачених кодексом, але він впевнений, що через 10 років право користування автоматично повернеться до нього.

Common mistakes

×Плутанина між узуфруктом та довгостроковою орендою: узуфрукт є речовим правом, а оренда — зобов'язальним.
×Відсутність реєстрації в NAPR: без запису в Публічному реєстрі право узуфрукту не має сили проти третіх осіб.
×Ігнорування обов'язків щодо страхування: грузинське законодавство за замовчуванням вимагає від узуфруктуарія страхувати об'єкт.
×Вважати, що узуфрукт дозволяє перепланування: суттєва зміна структури об'єкта без згоди власника заборонена.

Frequently asked questions

Чи можна продати нерухомість, на яку встановлено узуфрукт?

Так, власник може продати майно, але право узуфрукту зазвичай слідує за річчю. Це означає, що новий власник буде зобов'язаний терпіти перебування узуфруктуарія до закінчення терміну договору. Через це ринкова вартість об'єктів з активним узуфруктом значно нижча.

Який податок потрібно платити при оформленні узуфрукту?

При реєстрації сплачується державне мито (від 50 до 200 GEL залежно від терміновості). Щодо прибуткового податку: якщо узуфрукт є частиною комерційної угоди, доходи узуфруктуарія оподатковуються за ставкою 20% (для фізосіб) або 15% (податок на прибуток для юросіб). ПДВ 18% нараховується, якщо послуга надається платником ПДВ.

Чи може узуфруктуарій передати своє право у спадок?

За загальним правилом у Грузії право узуфрукту є особистим і припиняється зі смертю фізичної особи-узуфруктуарія. Проте умови договору можуть передбачати інше, якщо це прямо прописано та зареєстровано.

У чому різниця між узуфруктом та правом оренди?

Узуфрукт є сильнішим правом. Узуфруктуарій діє майже як власник і може здавати майно в оренду третім особам без додаткового дозволу власника (якщо це не заборонено договором), тоді як орендар зазвичай потребує дозволу на суборенду. Також узуфрукт реєструється як речове обтяження майна.

Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · TR