Квадратний метр (Kvadratuli Metri)
sqm · м² · Квадратний метр · Sqm · m2 · Kvadratuli
Definition
Квадратний метр (груз. Kvadratuli Metri) — це основна одиниця вимірювання площі нерухомості в Грузії. На первинному ринку вона завжди включає 18% ПДВ (VAT). При розрахунку загальної площі апартаментів зазвичай враховується вся площа за зовнішнім контуром стін, включаючи площу балконів та терас, що є критично важливим при порівнянні цін забудовників.
In detail
Розрахунок площі в Грузії
У грузинській практиці нерухомості поняття 'квадратний метр' (m²) має свої особливості, які відрізняють його від стандартів деяких країн ЄС або СНД. Основною відмінністю є те, що забудовники продають 'проектовану площу', яка включає не лише житлові кімнати, а й повну площу балконів, лоджій та товщину внутрішніх і (іноді) зовнішніх перегородок.
Податкові аспекти (VAT)
Згідно з податковим кодексом Грузії, реалізація новозбудованої житлової нерухомості обкладається податком на додану вартість (ПДВ) у розмірі 18%. Вартість квадратного метра, яку декларує забудовник у прайс-листах, за законом завжди включає цей податок. Покупець-фізична особа не сплачує ПДВ окремо понад ціну договору.
Стан оздоблення та ціна
Ціна за квадратний метр суттєво варіюється залежно від стану передачі об'єкта:
- Чорний каркас: Тільки несучі конструкції, без комунікацій всередині квартири.
- Білий каркас: Стяжка, перегородки, підведені комунікації (найпопулярніший стандарт).
- Зелений каркас: Покращений білий каркас з електропроводкою та системою опалення.
- Під ключ: Повністю готова до проживання нерухомість з меблями та технікою.
Коефіцієнти площ
На відміну від багатьох інших ринків, у Грузії не застосовуються знижувальні коефіцієнти (наприклад, 0.3 або 0.5) для відкритих балконів та терас. Квадратний метр тераси коштує стільки ж, скільки квадратний метр вітальні, якщо інше не прописано в контракті. При реєстрації власності в Публічному реєстрі (House of Justice) вказується саме загальна площа, підтверджена архітектурним планом.
Georgian context
Грузинський ринок використовує американську валюту (USD) для номінування цін за квадратний метр, хоча офіційні платежі здійснюються в ларі (GEL) за курсом НБГ. Важливою віхою є поріг у 150,000 USD для отримання інвестиційної посвідки на проживання (Residence Permit). Це означає, що при середній ціні 1500 USD за метр, покупцю необхідно придбати об'єкт площею не менше 100 м² (або кілька об'єктів), щоб претендувати на статус резидента.
Real example
Інвестор купує апартаменти в Батумі площею 50 м² за ціною 1500 USD/м². Загальна сума договору становить 75,000 USD. З цієї суми 11,440.68 USD становить ПДВ (18%), який забудовник зобов'язаний сплатити державі. Якщо 10 м² з цих 50 м² припадає на відкритий балкон, інвестор повинен розуміти, що він платить за балкон таку ж ціну (15,000 USD загалом), як і за внутрішній простір.
Common mistakes
- ×Очікування, що площа балкона розраховується зі знижкою
- ×Спроба додати 18% ПДВ до оголошеної ціни забудовника (він уже там)
- ×Порівняння цін 'білого каркаса' без урахування вартості завершення ремонту
- ×Ігнорування повної площі в документах Публічного реєстру
Frequently asked questions
Чи входить ПДВ у вартість квадратного метра в Грузії?
Так, у Грузії ПДВ у розмірі 18% на новозбудовану нерухомість завжди включено у вартість квадратного метра, вказану забудовником. Покупцеві не потрібно сплачувати цей податок окремо після покупки.
Як рахується площа балкона при продажу?
У Грузії площа балконів та терас зазвичай розраховується у співвідношенні 1:1 до житлової площі. Тобто ви платите таку саму ціну за квадратний метр балкона, як і за площу всередині кімнати.
Яка мінімальна вартість нерухомості для отримання ВНЖ?
Для отримання права на тимчасову посвідку на проживання в Грузії на підставі володіння нерухомістю, ринкова вартість об'єкта (або об'єктів у сумі) має становити не менше 150,000 доларів США.
Чи відрізняється площа в договорі від площі в Реєстрі?
Зазвичай ні. Офіційні дані про кількість квадратних метрів беруться із затвердженого архітектурного проекту та фіксуються Публічним реєстром Грузії (House of Justice) при видачі кадастрового витягу.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · TR