Gürcistan'da Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Oturum İzni (150.000 USD)

Gürcistan hukuk sisteminde, gayrimenkul yatırımı yapan yabancılara sunulan hak 'Kısa Süreli Oturum İzni' (Short-term Residence Permit) olarak tanımlanır. Bu izin türü, mülkiyetin devam etmesi şartıyla her yıl yenilenir. Yatırımcının Gürcistan'da kalma zorunluluğu bulunmaz; ancak bu izin, yasal olarak ülkede ikamet etme, banka hesabı açma ve iş yapma imkanı sağlar. Yasalar uyarınca, tarım arazileri bu program kapsamı dışındadır. Sadece konut veya ticari nitelikteki taşınmazlar kabul edilir.

Gürcistan, düşük vergi oranları ve bürokratik işlemlerin hızıyla bilinir. Yatırımcılar için ana avantajlar şunlardır:

• Hızlı Süreç: Başvuru sonuçları gün gibi kısa bir sürede alınabilir.
• Vergi Dostu: Dünya Bankası 'İş Yapma Kolaylığı' endeksinde üst sıralardadır.
• Coğrafi Konum: Avrupa ve Asya arasında bir köprü vazifesi görür.
• Maliyet: Yaşam maliyetleri Avrupa ortalamasının oldukça altındadır.

Ana başvuru sahibinin, Gürcistan sınırları içerisinde piyasa değeri en az olan bir veya birden fazla mülke sahip olması gerekir. Bu değer, Kamu Tescil Kurumu (Public Registry) tarafından onaylanmış resmi bir değerleme uzmanı (ekspertiz) tarafından raporlanmalıdır. Yatırımcının adli sicilinin temiz olması ve kamu sağlığını tehdit eden bir hastalığının bulunmaması şarttır. Ayrıca, başvuru sırasında pasaportun geçerlilik süresinin yeterli olması kritik önem taşır.

Gürcistan'da gayrimenkul alımında tapu harcı son derece düşüktür veya semboliktir. Ancak, yeni inşa edilen projelerde (off-plan veya teslim alınmamış mülkler) maliyet hesaplaması yapılırken dikkatli olunmalıdır. Gürcistan yasalarına göre, yeni binaların satış fiyatına Katma Değer Vergisi (KDV) her zaman dahildir. Geliştiriciler fiyatı KDV dahil olarak sunar; bu nedenle 'KDV'siz fiyat' teklifleri gerçeği yansıtmamaktadır. İkinci el satışlarda ise bireyler arasında KDV uygulanmaz. Emlak vergisi, mülkün değerine ve ailenin yıllık gelirine bağlı olarak ile arasındadır.

Süreç şu adımları izler:

1. Giriş ve Satın Alım: Yatırımcı Gürcistan'a gelir ve mülk seçimini yapar.

2. Tapu Tescili: Mülk, Kamu Tescil Kurumu'na kaydedilir.

3. Değerleme: Akredite bir kurum mülkün değerini üzerinde teyit eder.

4. Başvuru: Adalet Evi'ne (Public Service Hall) oturum başvurusu yapılır.

5. İnceleme: Devlet Hizmetleri Geliştirme Ajansı başvuruyu değerlendirir.

6. Kart Basımı: Onay sonrası biyometrik oturum kartı teslim alınır.

Başvuru dosyası şu belgeleri içermelidir:

• Pasaportun aslı ve noter onaylı Gürcüce tercümesi.
• Mülkiyet belgesi (Extract from Public Registry).
• Sertifikalı değerleme raporu.
• Biyometrik fotoğraf (Adalet Evi'nde çekilebilir).
• Devlet harcı ödeme dekontu.
• Aile üyeleri için: Doğum ve evlilik belgelerinin apostilli/tercüme edilmiş asılları.

Yıllık oturum izinleri ile Gürcistan'da yıl kesintisiz ikamet eden yabancılar, daimi oturum iznine başvurabilirler. Vatandaşlık için ise genellikle yıllık yasal ikamet, dil yeterliliği, tarih ve hukuk bilgisi şart koşulur. Gayrimenkul yatırımı doğrudan vatandaşlık hakkı vermez, ancak yasal ikamet sürecini başlatan en güçlü araçtır.

En sık yapılan hata, gayrimenkulün ekspertiz değerinin altında kalmasıdır. Piyasa fiyatı yüksek olsa bile, resmi rapor bu rakamı doğrulamalıdır. Bir diğer risk, tarım arazisi statüsündeki mülklerin yabancılara satışının kısıtlı olmasıdır; bu tür arazilerin oturum izni için kullanılması mümkün değildir. Ayrıca, başvuru sahibinin daha önce Gürcistan'da vize süresini ihlal etmemiş olması gerekir.

Tiflis (Başkent)

Yıllık kira getirisi beklentisi civarındadır. Başkentte mülkler daha likittir ve değer artış potansiyeli yüksektir.

Batum (Deniz Turizmi)

Batum, özellikle yaz aylarında kısa dönemli kiralamalar için idealdir. Burada yönetim şirketleri aracılığıyla pasif gelir elde etmek yaygındır. Ancak mevsimsellik riski göz önünde bulundurulmalıdır.

Gürcistan'ın sunduğu program, Avrupa'daki 'Altın Vize' programlarına kıyasla çok daha düşük bir giriş maliyeti sunar. Portekiz veya İspanya gibi ülkelerde eşikler genellikle Euro'dan başlar. Gürcistan ayrıca bürokrasinin minimumda olması ve dijitalleşmiş kamu hizmetleri ile öne çıkar.