Teslim Tarihi (İnşaat Halindeki Projeler)
NAPR · Tamamlanma Tarihi · Anahtar Teslim Tarihi · Tahmini Bitiş Süresi
Definition
Gürcistan'da teslim tarihi, bir inşaat projesinin fiziki olarak tamamlanıp mülkiyetin alıcıya devredilmeye hazır olduğu anı ifade eder. Bu tarih, sözleşmede belirtilir ve mülkün Ulusal Kamu Kayıt Ajansı (NAPR) nezdinde tescil edilebilir hale geldiği aşamadır. Gürcistan hukukunda bu tarih, hem inşaatın bitişini hem de anahtar teslimini kapsayan kritik bir kilometre taşıdır.
In detail
Gürcistan Gayrimenkulünde Teslim Tarihi Kavramı
Gürcistan emlak piyasasında 'Teslim Tarihi', projenin sadece fiziki inşaatının bitmesini değil, aynı zamanda mülkiyet haklarının nihai olarak tescil edilmesini sağlayan aşamayı ifade eder. Gürcistan'da projeler genellikle Beyaz Kutu (White Frame) veya Yeşil Kutu (Green Frame) standartlarında teslim edilir; bu nedenle teslim tarihi belirlenirken içeriğin kapsamı iyi analiz edilmelidir.
Sözleşme Şartları ve Hukuki Bağlam
Gürcistan yasalarına göre, gayrimenkul satış sözleşmesinde (SPA) teslim tarihinin açıkça belirtilmesi zorunludur. Bu tarih genellikle üç farklı aşamayı kapsar:
1. İnşaatın Tamamlanması: Binanın kaba ve ince işlerinin bitişi.
2. Kabul Tutanağı (Handover Protocol): Alıcının mülkü kontrol ederek teslim aldığına dair belge.
3. Mülkiyet Kaydı (NAPR): Tapunun alıcı adına tescil edilmesi.
Gecikme ve Mücbir Sebepler
Gürcistan pazarındaki standart sözleşmelerde genellikle geliştiriciye 3 ila 6 ay arasında bir 'ek süre' (grace period) tanınır. Bu süre aşılırsa, geliştirici alıcıya aylık veya günlük bazda cezai ödeme yapmakla yükümlüdür. Ancak, mücbir sebepler (Force Majeure) bu süreyi yasal olarak uzatabilir.
Önemli Hususlar
- KDV Dahil Fiyat: Gürcistan'da yeni inşa edilen mülklerde %18 KDV her zaman fiyata dahildir ve teslim tarihinde ek bir vergi sürprizi ile karşılaşılmaz.
- Hizmet Sözleşmeleri: Teslimatla birlikte asansör, güvenlik ve temizlik gibi yönetim hizmetlerinin (Management Fee) ne zaman başlayacağı netleştirilmelidir.
Georgian context
Gürcistan'da projeler genellikle 'Black Frame' (Kaba İnşaat) aşamasında satılır ancak gerçek teslim tarihi her zaman 'NAPR' kaydıyla ilişkilendirilmelidir. Diğer birçok ülkenin aksine, Gürcistan'da teslim tarihinden sonra mülkün iç donanımı (tadilat) için alıcılara ekstra süre verilir. Ayrıca, teslim tarihinde mülkün tapu tescilinin yapılamaması, yatırımcının 150.000 USD eşiği üzerinden alabileceği yatırımcı ikametgah izni sürecini doğrudan askıya alır.
Real example
Bir yatırımcı, Tiflis'te {{data:unit_price}} bedelle inşaat halindeki bir projeden daire satın alır. Sözleşmede teslim tarihi 31 Aralık 2024 olarak belirlenmiştir. Geliştirici, projeyi 1 Mart 2025'te tamamlar. Sözleşmede 3 aylık bir ek süre (grace period) yoksa, geliştirici Ocak ve Şubat ayları için sözleşmede belirtilen (genellikle satış bedelinin %0.01-%0.1'i oranında) gecikme tazminatını ödemek zorundadır. Mülk teslim edildiğinde, yatırımcı NAPR'a giderek tapusunu alır ve yatırım değeri 150.000 USD üzerindeyse oturma izni sürecini başlatabilir.
Common mistakes
- ×Sözleşmedeki 'Ek Süre' (Grace Period) maddesinin göz ardı edilmesi.
- ×Teslim tarihini sadece anahtar teslimi sanıp, mülkiyet tescil sürecini (NAPR) unutmak.
- ×Teslimat formatının (Black, White veya Green Frame) sözleşmedeki tanımını kontrol etmemek.
- ×Gecikme durumunda uygulanacak tazminat oranlarının sözleşmede açıkça belirtilmemesi.
Frequently asked questions
Teslimat tarihinde gecikme olursa ne olur?
Sözleşmede yer alan cezai şartlar devreye girer. Genellikle geliştiricinin 3-6 aylık bir ek süre hakkı bulunur; bu süre aşılırsa yatırımcıya aylık ödeme yapılır veya sözleşme feshi talep edilebilir.
Gürcistan'da teslimat sırasında KDV ödeyecek miyim?
Hayır. Gürcistan'da %18 KDV yasa gereği ilan edilen satış fiyatına dahildir. Teslimat sırasında veya tapu devrinde ek bir KDV kalemi çıkmaz.
Teslimat tarihi ile oturma izni başvurusu arasında nasıl bir bağ vardır?
Yatırım yoluyla oturma izni başvurusu için mülkün NAPR'da tescil edilmiş olması gerekir. Bu nedenle, teslim tarihi gecikmesi ikamet başvurunuzu da aynı oranda geciktirir.
Teslimat tarihinde daire hazır değilse ne yapmalıyım?
Teslim Protokolü'nü (Handover Protocol) imzalamadan önce eksikleri raporlamalı ve geliştiriciden bu eksiklerin giderilmesi için yazılı taahhüt almalısınız.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · UK