Gürcistan'da Tahliye Prosedürü
NBE · UİB · kiracı çıkarma prosedürü · kira sözleşmesi fesih takibi · gayrimenkul tahliyesi
Definition
Gürcistan'da tahliye prosedürü, bir mülkün haksız işgal edilmesi veya kira sözleşmesinin ihlali durumunda mal sahibinin mülkünü geri almasını sağlayan yasal süreçtir. Bu süreç, 2024 yılı itibarıyla yürürlükte olan kanunlar gereği polisin doğrudan müdahalesi yerine, Ulusal İnfaz Bürosu (NBE) veya mahkeme kararı aracılığıyla yürütülen idari ve hukuki adımları kapsar.
In detail
Gürcistan'da Tahliye Sürecine Genel Bakış
Gürcistan hukuk sisteminde, mülkiyet haklarının korunması ile kiracı hakları arasında bir denge gözetilmektedir. Geçmişte uygulanan 'polis yoluyla tahliye' usulü, yapılan yasal değişikliklerle yerini daha yapılandırılmış ancak daha uzun sürebilen idari ve adli süreçlere bırakmıştır. Tahliye süreci temel olarak iki ana senaryoda işler: geçerli bir kira sözleşmesinin ihlali ve sözleşmesiz işgal.
Tahliye Türleri ve Başvuru Makamları
1. Ulusal İnfaz Bürosu (NBE) Aracılığıyla Hızlı Tahliye: Eğer taraflar arasında noterde onaylanmış veya NBE nezdinde kaydedilmiş bir kira sözleşmesi varsa ve bu sözleşme tahliye şartlarını içeriyorsa, mülk sahibi mahkemeye gitmeden doğrudan NBE'ye başvurabilir. NBE, borçluya mülkü boşaltması için bir uyarı gönderir ve yasal sürelerin sonunda zorla çıkarma yetkisini kullanır.
2. Mahkeme Yoluyla Tahliye: Sözleşmede özel bir infaz şartı yoksa veya taraflar arasında yazılı bir belge bulunmuyorsa, mülk sahibi mahkemeye başvurarak tahliye kararı almalıdır. Mahkeme süreci, delillerin incelenmesi ve savunmanın alınması nedeniyle 6 aydan 2 yıla kadar uzayabilmektedir.
Yasal Prosedürün Adımları
- Resmi İhtar: İlk adım, kiracıya noter onaylı veya iadeli taahhütlü bir mektup ile kira sözleşmesinin feshedildiğini ve tahliye talebini bildirmektir.
- Dava veya İnfaz Başvurusu: İhtar süresine uyulmaması durumunda yetkili makama başvuru yapılır.
- İnfaz Memurlarının Müdahalesi: Kesinleşmiş tahliye kararı sonrası, NBE infaz memurları mülke giderek envanter çıkarır ve taşınmazın boşaltılmasını sağlar.
Önemli Hususlar
Gürcistan yasalarına göre, mülk sahibinin kiracıyı elektrik, su veya gazını keserek zorla çıkarmaya çalışması yasal riskler doğurabilir ve tazminat davalarına konu olabilir. Tüm sürecin hukuk profesyonelleri eşliğinde, resmi kanallarla yürütülmesi esastır.
Georgian context
Gürcistan'da 2024 yılında yapılan yasal düzenlemelerden önce polis, şikayet üzerine 'işgalci' durumundaki kişileri daha hızlı tahliye edebiliyordu. Ancak yeni düzenlemelerle birlikte, mülkiyet haklarının korunması yetkisi ağırlıklı olarak Ulusal İnfaz Bürosu'na (NBE) devredilmiştir. Gürcistan piyasasında, yabancı yatırımcıların kendilerini güvenceye almak için kira sözleşmelerini 'doğrudan icra edilebilir' şerhiyle noterde yapmaları veya NBE'ye kaydettirmeleri kritik öneme sahiptir. Ayrıca, Gürcistan'da kış aylarında veya çocuklu ailelerin tahliyesinde mahkemelerin ek süreler tanıyabildiği göz ardı edilmemelidir.
Real example
Tiflis'te aylık {{data:average_rent}} USD bedelle dairesini kiraya veren bir mülk sahibi, kiracısının üç ay üst üste ödeme yapmaması üzerine süreci başlatır. Kira sözleşmesi noterde onaylanmamış olduğu için mal sahibi önce resmi bir ihtarname gönderir. Kiracı çıkmayı reddedince, mal sahibi Tiflis Şehir Mahkemesi'nde dava açar. Yaklaşık 8 aylık yargılama sonunda tahliye kararı alınır. Bu karar Ulusal İnfaz Bürosu'na (NBE) iletilir. NBE personeli, polis eşliğinde daireye giderek kiracının eşyalarını tahliye eder ve mülkü sahibine teslim eder. Bu süreçteki tüm rüsum ve infaz masrafları başlangıçta mal sahibi tarafından ödenir, ancak daha sonra borçludan talep edilebilir.
Common mistakes
- ×Kiracıyı çıkarmak için elektrik ve su aboneliklerini yasa dışı yollarla kapatmak.
- ×Mahkeme kararı veya NBE izni olmadan kiracının eşyalarını kapı önüne koymak.
- ×Noter onayı olmayan sözleşmelerin doğrudan icra edilebileceğini varsaymak.
- ×Tahliye sürecinin birkaç gün içinde sonuçlanacağını beklemek.
- ×Yazılı bir ihtarname göndermeden doğrudan dava açmaya çalışmak.
Frequently asked questions
Gürcistan'da bir kiracıyı çıkarmak ne kadar sürer?
Süreç, sözleşmenin niteliğine göre değişir. NBE üzerinden yürütülen hızlı tahliyeler 2-3 ay sürebilirken, mahkeme yoluyla çözülen ihtilaflar 1 yıla kadar uzayabilir. Yasal bir dayanak olmadan tahliye mümkün değildir.
Kiracım kira ödemiyor, kilidi değiştirebilir miyim?
Hayır, Gürcistan yasalarına göre kiracının rızası veya mahkeme kararı olmadan kilidi değiştirmek suç teşkil edebilir ve 'mülke tecavüz' veya 'kişisel hakların ihlali' davasına yol açabilir.
NBE (Ulusal İnfaz Bürosu) tahliye için ücret alır mı?
Evet, NBE tahliye işlemleri için belirli bir hizmet bedeli ve masraf talep eder. Bu ücretler genellikle mülkün değerine veya kira bedeline göre hesaplanır ve süreç sonunda haksız bulunan taraftan (kiracıdan) tahsil edilmesi için yasal işlem başlatılabilir.
Kira sözleşmesinin noterde yapılması neden önemlidir?
Gürcistan'da noter onaylı sözleşmeler, kiracının ihlali durumunda doğrudan infaz kabiliyetine sahip olabilir. Bu, mülk sahibinin mahkemede uzun yıllar harcamadan doğrudan Ulusal İnfaz Bürosu'na başvurarak tahliye sürecini başlatabilmesini sağlar.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · UK