Gürcistan'da Projeden Gayrimenkul Alımı (Off-Plan)
İnşaat aşamasında alım · Temelden gayrimenkul alımı · Ön inşaat satışı
Definition
Gürcistan'da henüz tamamlanmamış veya inşaatına başlanmamış bir gayrimenkulün, projenin bitiş tarihinden önce satın alınmasıdır. Bu yöntem, genellikle piyasa değerinin altında fiyatlar ve inşaat süresince esnek ödeme planları sunar. Alıcılar, tapu sicilinde (Public Registry) hak sahipliğini tescil ettirerek mülkiyet güvenliğini sağlar.
In detail
Gürcistan'da Projeden Satın Alım Süreci
Gürcistan gayrimenkul piyasasında off-plan (projedan) alım, yatırımcıların henüz fiziksel olarak mevcut olmayan veya yapım safhasında olan bir mülk için geliştirici ile sözleşme imzaladıkları bir işlem türüdür. Bu yöntem, Tiflis ve Batum gibi hızla gelişen şehirlerde sermaye artışı sağlamak amacıyla sıklıkla tercih edilir.
Yasal Çerçeve ve Koruma
Gürcistan'da projeden alımlarda haklar, Adalet Bakanlığı Kamu Sicili (National Agency of Public Registry) üzerinden korunur. Alıcı ile geliştirici arasında imzalanan 'Gelecekteki Mülkiyet Sözleşmesi', tapu dairesinde tescil edilir. Bu tescil, mülkün üçüncü şahıslara satılmasını veya ipotek edilmesini engeller. Sözleşmeler genellikle şu aşamaları içerir:
- Beyaz Karkas (White Frame): Dairenin iç bölmeleri, sıvası ve altyapısının hazır olması.
- Kara Karkas (Black Frame): Sadece dış cephe ve pencerelerin tamamlanmış olması.
- Yeşil Karkas (Green Frame): Zemin şapı dahil, dekorasyon öncesi son aşama.
Vergi ve Maliyetler
Gürcistan'da yeni inşa edilen konutlarda %18 Katma Değer Vergisi (KDV) uygulanır. Yasalar gereği, geliştiriciler tarafından ilan edilen tüm fiyatlara bu vergi dahildir. Alıcının ayrıca bir KDV ödemesi yapması gerekmez. Emlak vergisi ise bireysel alıcılar için yıllık gelir düzeyine göre belirlenir ve çoğu yabancı yatırımcı için muaftır.
Yatırım Avantajları
Projeden alımların temel avantajı, inşaat ilerledikçe mülkün değerinin artmasıdır. Geliştiriciler genellikle %0 faizli, 12 ile 36 ay arasında değişen iç finansman modelleri sunarlar. Bu, banka kredisi kullanmak istemeyen yabancı yatırımcılar için büyük bir kolaylıktır.
Georgian context
Gürcistan piyasasında projeden alımlarda en kritik husus 'teslim durumu' tanımlarıdır. Standart bir 'off-plan' sözleşmesi, Avrupa'daki örneklerin aksine mülkü 'anahtar teslim' değil, 'Beyaz Karkas' olarak teslim edebilir. Ayrıca, Gürcistan'da gayrimenkul yatırım yoluyla oturum izni eşiği 150.000 USD'dir. Projeden alımlarda, ödenen tutar bu eşiğe ulaştığında ekspertiz raporu ile başvuru yapılabilir. İlan edilen fiyatlara %18 KDV her zaman dahildir; alıcının bütçe planlamasında ek bir KDV hesaplamasına gerek yoktur.
Real example
Bir yatırımcı, Batum'da inşaatına yeni başlanan bir projeden {{data:price_sqm}} birim fiyattan bir daire seçer. Geliştirici ile %30 peşinat ve kalan tutarın 24 ay taksitle ödenmesi konusunda anlaşır. Sözleşme Kamu Sicili'ne kaydedilir. Yatırımcı, toplam ödeme 150.000 USD barajını aştığında, inşaat henüz bitmemiş olsa dahi mülkiyet tescili üzerinden Gürcistan'da kısa süreli oturum iznine başvurma hakkı kazanır.
Common mistakes
- ×İlan edilen fiyata %18 KDV'nin dahil olmadığını düşünerek bütçe hatası yapmak.
- ×Teslimat durumunun (Kara, Beyaz veya Yeşil Karkas) detaylarını sözleşmede netleştirmemek.
- ×Sözleşmeyi Kamu Sicili'nde (Public Registry) tescil ettirmeyerek mülkiyet hakkını riske atmak.
- ×Tamamlanma tarihindeki gecikmeler için cezai şartları sözleşmeye eklememek.
Frequently asked questions
Projeden alımlarda KDV oranı nedir?
Gürcistan'da yeni inşa edilen tüm mülklerde KDV oranı %18'dir. Bu oran, geliştiricinin sunduğu satış fiyatına yasal olarak dahildir. Alıcılar tapu devri sırasında ek bir KDV ödemekle yükümlü değildir.
Gayrimenkul bitmeden oturum izni alabilir miyim?
Evet, satın aldığınız mülkün değeri veya ödediğiniz miktar 150.000 USD ve üzerindeyse, inşaat devam ederken de lisanslı bir değerleme uzmanından alınan raporla oturum iznine başvurabilirsiniz.
İnşaat yarım kalırsa ne olur?
Kamu Sicili tescili sizi mülkiyet sahibi yapar ancak inşaatın tamamlanmasını garanti etmez. Bu nedenle, banka teminatı sunan veya güçlü bir geçmişe sahip olan geliştiricilerin tercih edilmesi ve sözleşmeye gecikme tazminatlarının eklenmesi güvenliğiniz için kritiktir.
Beyaz karkas teslimat ne anlama gelir?
Beyaz karkas (White Frame), dairenin dış kapısının, pencerelerinin takıldığı, tesisatın çekildiği ve duvarların sıvanarak boyaya hazır hale getirildiği aşamadır. Mutfak mobilyası, yer döşemeleri ve aydınlatma gibi dekorasyon işleri alıcıya aittir.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · UK