მშენებარე ბინის ყიდვა (Off-plan)

საქართველოში მშენებარე უძრავი ქონების შეძენა, რასაც საერთაშორისო პრაქტიკაში "Off-plan" ყიდვას უწოდებენ, ბოლო წლებში განსაკუთრებით პოპულარული გახდა. ეს პროცესი გულისხმობს ბინის ან კომერციული ფართის შეძენას უშუალოდ დეველოპერისგან იმ ეტაპზე, როდესაც პროექტი ჯერ კიდევ დაგეგმარების, საძირკვლის ჩაყრის ან აქტიური მშენებლობის პროცესშია. ასეთი ინვესტიცია განსაკუთრებით მიმზიდველია როგორც ადგილობრივი, ისე უცხოელი ინვესტორებისთვის, რადგან ის იძლევა შესაძლებლობას, შეიძინოთ ქონება საბაზრო ღირებულებაზე ბევრად დაბალ ფასად და თვალი ადევნოთ მშენებლობის მიმდინარეობას.

მშენებარე პროექტებში ინვესტირების ერთ-ერთი მთავარი უპირატესობა საფასურის გადახდის მოქნილი სისტემაა. დეველოპერების უმრავლესობა მყიდველებს სთავაზობს შიდა, უპროცენტო განვადებას მშენებლობის დასრულებამდე. როგორც წესი, პირველადი შენატანი შეადგენს ბინის ღირებულების 10-20%-ს, ხოლო დარჩენილი თანხა ნაწილდება თვეებზე ან კვარტლებზე. აღსანიშნავია, რომ საქართველოში ახალაშენებული უძრავი ქონების ყიდვისას დეველოპერის მიერ შეთავაზებულ საბოლოო ფასში ყოველთვის უკვე ჩართულია 18%-იანი დამატებული ღირებულების გადასახადი (დღგ), რაც მყიდველს იცავს დამატებითი ფარული საგადასახადო ხარჯებისგან.

საბანკო დაფინანსების კუთხით, საქართველოში მოქმედი კომერციული ბანკებიც სთავაზობენ იპოთეკურ სესხებს მშენებარე ბინების შესაძენად. თუმცა, ბანკით დაფინანსებისას პროცედურები შედარებით მკაცრია. ქართული ბანკები, როგორც წესი, მოითხოვენ 30-40%-იან თანამონაწილეობას (პირველად შენატანს), ხოლო საპროცენტო განაკვეთები ძირითადად 10-14%-ის ფარგლებში მერყეობს. სწორედ ამიტომ, ბევრი ინვესტორი უპირატესობას ანიჭებს დეველოპერის შიდა უპროცენტო განვადებას, რაც ამცირებს ფინანსურ ტვირთს მშენებლობის პერიოდში.

უცხოელი ინვესტორებისთვის მნიშვნელოვან სტიმულს წარმოადგენს საქართველოს საკანონმდებლო ბაზა ბინადრობის უფლების მიღებასთან დაკავშირებით. უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას 150,000 აშშ დოლარის ზღვარი იძლევა საინვესტიციო ბინადრობის უფლების მიღების შესაძლებლობას. მშენებარე ქონების შემთხვევაში, ბინადრობის უფლების განაცხადის გაკეთება შესაძლებელია მას შემდეგ, რაც პროექტი დასრულდება და ქონება დარეგისტრირდება საჯარო რეესტრში, ან შესაბამისი აუდიტორული შეფასების საფუძველზე.

მიუხედავად მრავალი უპირატესობისა, მშენებარე ბინის ყიდვა გარკვეულ რისკებთანაც არის დაკავშირებული, როგორიცაა მშენებლობის ვადების გადაცილება. ამიტომ, მყიდველმა ყურადღებით უნდა შეამოწმოს დეველოპერი კომპანიის რეპუტაცია, განხორციელებული პროექტები, მშენებლობის ნებართვა და საჯარო რეესტრის მონაცემები. ასევე, მნიშვნელოვანია ხელშეკრულებაში მკაფიოდ იყოს გაწერილი ჩაბარების კონდიცია (შავი კარკასი, თეთრი კარკასი თუ მწვანე კარკასი) და ვადების დარღვევის შემთხვევაში გათვალისწინებული პირგასამტეხლო. სწორედ ამიტომ, სწორად შერჩეული off-plan პროექტი წარმოადგენს მაღალშემოსავლიან ინვესტიციას, რადგან მშენებლობის დასრულების შემდეგ ქონების საბაზრო ღირებულება მნიშვნელოვნად იზრდება.