Gürcistan'da Aparthotel

Gürcistan'da Aparthotel Kavramı ve Hukuki Statü

Gürcistan emlak piyasasında 'Aparthotel' (veya Condo-hotel), mülkiyetin bireysel yatırımcılara ait olduğu ancak binanın tamamının merkezi bir otel işletim sistemiyle yönetildiği hibrit bir gayrimenkul modelidir. Bu mülkler, Gürcistan Kamu Sicili'nde (Public Registry) konut olarak değil, genellikle ticari sınıflandırma altında kaydedilir. Bu ayrım, hem vergi yükümlülükleri hem de kullanım hakları açısından kritiktir.

Yatırım Yapısı ve Gelir Paylaşımı

Aparthotel projelerinde yatırımcılar, gayrimenkulün tapusuna tam mülkiyet haklarıyla sahip olurlar. İşletme süreci genellikle şu adımları içerir:

• Yönetim Anlaşması: Yatırımcı, mülkünü kiralaması için geliştiricinin atadığı veya bağımsız bir yönetim şirketi ile sözleşme imzalar.
• Gelir Dağılımı: Elde edilen brüt kira geliri, genellikle %60-%40 veya %70-%30 oranlarında yatırımcı ile işletmeci arasında paylaşılır. İşletmecinin payı genellikle pazarlama, temizlik, faturalar ve resepsiyon hizmetlerini kapsar.
• Bakım Fonu: Birimlerin aşınma ve yıpranmasına karşı genellikle bir 'yenileme fonu' (sinking fund) oluşturulur.

Vergi ve Mali Düzenlemeler

1. KDV (Katma Değer Vergisi): Gürcistan yasalarına göre, yeni inşa edilen projelerde %18 KDV uygulanır. Bu tutar, geliştiriciler tarafından duyurulan satış fiyatına yasal olarak dahil edilmek zorundadır. Alıcıya ek bir KDV yansıtılamaz.

2. Kira Geliri Vergisi: Profesyonel yönetim şirketleri aracılığıyla yapılan kiralamalarda stopaj usulü vergilendirme yaygındır. Bireysel kiralamalarda ise yıllık kira geliri üzerinden belirli muafiyet eşikleri ve oranlar geçerlidir.

3. Emlak Vergisi: Ticari amaçlı kullanılan mülklerde, mülkün değerine ve yatırımcının dünya genelindeki gelirine bağlı olarak yıllık emlak vergisi yükümlülüğü doğabilir.

Yatırım Yoluyla İkametgah Kartı

Gürcistan'da gayrimenkul yatırımı yaparak ikamet izni alabilmek için mülkün değerinin en az 150.000 USD olması gerekmektedir. Aparthoteller, ticari değer taşıdıkları için bu baremi karşıladıkları takdirde (ekspertiz raporu ile teyit edilerek) yatırımcıya kısa süreli oturum izni hakkı tanır.

Bir yatırımcı Batum'da deniz manzaralı, 40 metrekarelik bir aparthotel birimini {{data:average_price_batumi}} birim fiyatla satın alır. Satış sözleşmesinde belirtilen fiyata %18 KDV dahildir. Mülk tamamlandığında, yatırımcı yönetim şirketiyle %70/30 oranında bir gelir paylaşım modeli üzerinde anlaşır. Turizm sezonunda gecelik {{data:nightly_rate}} dolardan kiralanan birimin aylık doluluk oranı %80'e ulaşır. Yönetim şirketi, resepsiyon, temizlik ve genel giderleri kendi %30'luk payından karşılar; yatırımcı ise işletme maliyetlerine karışmadan net kira gelirini hesabına alır.