Квартира в Грузии

Грузинская квартира · Жилая единица в Грузии · Апартаменты в Грузии

Level: intermediate· 5 min read· Updated 2026-07-22

Definition

Квартира в Грузии — это жилая единица в многоквартирном доме, находящаяся в частной собственности и зарегистрированная в Публичном реестре. Основными особенностями являются упрощенная процедура регистрации (за 1 день), отсутствие налогов на владение для физических лиц-нерезидентов (при определенных условиях) и возможность получения ВНЖ при инвестировании суммы от 100 000 USD (в эквиваленте лари).

In detail

Правовой статус и регистрация

В Грузии право собственности на квартиру регулируется Гражданским кодексом. Регистрация сделок осуществляется в Доме Юстиции (Национальное агентство публичного реестра). В отличие от многих стран ЕС, процедура максимально упрощена: право собственности может быть оформлено за несколько часов. Квартиры классифицируются как часть многоквартирного жилого дома с выделенной долей в земельном участке под зданием.

Типы отделки (Каркасы)

При покупке в новостройках критически важно понимать состояние объекта, так как это напрямую влияет на бюджет:

1. Черный каркас: Голые стены, наличие окон и входной двери, подведенные коммуникации до стояка.

2. Белый каркас: Сделана стяжка пола, оштукатурены стены, разводка электричества и сантехники (базовая готовность к финишному ремонту).

3. Зеленый каркас: Все черновые работы завершены, включая отопительную систему; владельцу остается только установить мебель и технику.

Налогообложение

НДС (VAT): При покупке у застройщика НДС в размере 18% уже включен в общую стоимость. Дополнительно он не оплачивается.
Налог на покупку: В Грузии отсутствует гербовый сбор или налог на переход права собственности.
Налог на имущество: Физические лица в Грузии, как правило, не платят ежегодный налог на квартиру, если их доход из источников в Грузии не превышает {{data:income_threshold}}.
Налог на доход от аренды: Плоская ставка составляет 5% (при регистрации в налоговой службе как арендодателя жилой недвижимости).

Инвестиционный порог и ВНЖ

Покупка квартиры дает право на получение краткосрочного вида на жительство (ВНЖ). Минимальная рыночная стоимость объекта (подтвержденная сертифицированным оценщиком) должна составлять не менее 150 000 USD в эквиваленте национальной валюты лари. Срок действия такого ВНЖ — 1 год с возможностью продления.

Georgian context

Грузинский рынок недвижимости уникален отсутствием ограничений для иностранных граждан на покупку жилых квартир (в отличие от земель сельхозназначения). Важной деталью является распространение 'апарт-отелей' в курортных зонах, где квартира юридически имеет статус коммерческой недвижимости, что может влиять на тарифы за обслуживание и коммунальные услуги. Также стоит учитывать полное отсутствие обязательного страхования недвижимости, что делает добровольное страхование приоритетным для инвесторов.

Real example

Иностранец приобретает квартиру в Батуми у застройщика по цене {{data:price_sqm}} за кв.м. Общая стоимость составляет 160 000 USD. В цену уже включен НДС 18%. После подписания договора купли-продажи в Доме Юстиции покупатель платит 106 лари за регистрацию собственности (срок — 4 рабочих дня). Далее он заказывает оценку у лицензированного эксперта, подтверждающую стоимость выше 150 000 USD, и подает документы на ВНЖ. При последующей сдаче квартиры в аренду собственник платит 5% налога от валового дохода ежемесячно или ежегодно.

Common mistakes

×Ожидание, что НДС 18% нужно платить сверх цены, указанной застройщиком.
×Путаница между 'Белым каркасом' и готовностью 'под ключ'.
×Игнорирование необходимости оценки стоимости для ВНЖ (цена в контракте не является финальной для миграционной службы).
×Непонимание разницы между жилым фондом и статусом апартаментов в апарт-отеле.
×Предположение, что 100 000 USD достаточно для ВНЖ (текущий порог — 150 000 USD).

Frequently asked questions

Нужно ли платить налог на покупку квартиры в Грузии?

Нет, в Грузии отсутствует налог на приобретение недвижимости или гербовый сбор. Покупатель оплачивает только фиксированную государственную пошлину за регистрацию права собственности в Доме Юстиции (от 106 лари в зависимости от срочности).

Входит ли НДС в стоимость квартиры у девелопера?

Да, грузинское законодательство требует, чтобы НДС (18%) был включен в объявленную цену продажи. Покупатель не должен доплачивать налог сверх суммы договора с застройщиком.

Какая сумма нужна для получения ВНЖ через покупку недвижимости?

Минимальная рыночная стоимость квартиры для получения инвестиционного ВНЖ в Грузии составляет 150 000 долларов США. Стоимость должна быть подтверждена официальным актом оценки.

Может ли иностранец купить квартиру дистанционно?

Да, покупка квартиры в Грузии возможна дистанционно по доверенности, оформленной у нотариуса (и апостилированной, если требуется). Представитель может подписать договор и зарегистрировать право собственности от имени покупателя.

Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · TR · UK