Landbouwgrond in Georgië (Sasoflo-sameurneo mitsa)

In het Georgische kadaster (National Agency of Public Registry) wordt al het onroerend goed ingedeeld in specifieke categorieën. Het begrip 'sasoflo-sameurneo mitsa' verwijst expliciet naar gronden met een agrarische bestemming. Dit omvat een breed scala aan terreinen, waaronder akkerland, weilanden, wijngaarden, boomgaarden en overige gronden die bedoeld zijn voor landbouwactiviteiten. Voor internationale investeerders is dit een van de meest cruciale juridische begrippen op de Georgische vastgoedmarkt, aangezien de wetgeving met betrekking tot het bezit van landbouwgrond ingrijpende veranderingen heeft ondergaan.

Sinds de grondwetswijzigingen die in 2018 van kracht zijn geworden, is het buitenlandse staatsburgers en buitenlandse ondernemingen in beginsel verboden om rechtstreeks eigenaar te worden van 'sasoflo-sameurneo mitsa' in Georgië. Deze regelgeving werd ingevoerd om het nationale landbouwareaal en het grondbezit te beschermen. Wanneer een buitenlandse koper probeert een perceel met een agrarische status te registreren bij het openbaar register, zal de aanvraag automatisch worden afgewezen. Er bestaan weliswaar enkele zeldzame uitzonderingen, zoals de verkrijging via overerving of via een speciaal investeringsproject dat expliciet door de Georgische regering is goedgekeurd, maar voor de reguliere particuliere investeerder is rechtstreekse eigendom uitgesloten.

Om een perceel landbouwgrond toch toegankelijk te maken voor buitenlandse kopers, moet de juridische status van het terrein worden gewijzigd naar niet-agrarisch grondgebruik ('arasasoflo-sameurneo mitsa'). Dit omzettingsproces dient te worden geïnitieerd door de huidige Georgische eigenaar van de grond voordat de definitieve eigendomsoverdracht plaatsvindt. Het omzetten van de status vereist goedkeuring van de bevoegde overheidsinstanties en lokale gemeentelijke commissies, waarbij moet worden aangetoond dat het perceel niet langer essentieel is voor agrarische doeleinden of dat er een passend ontwikkelingsplan voor bestaat.

Vanwege de juridische complexiteit rond landbouwgrond richten de meeste internationale investeerders zich op residentieel of commercieel vastgoed op niet-agrarische gronden. Denk hierbij aan nieuwbouwappartementen en luxe residentiële complexen in steden zoals Tbilisi en Batoemi. Bij het aanschaffen van een nieuwbouwwoning rechtstreeks van een projectontwikkelaar geldt dat de wettelijk verplichte Georgische BTW van 18% altijd al is inbegrepen in de vermelde ontwikkelaarsprijs. Dit zorgt voor transparantie tijdens het aankoopproces van niet-agrarisch nieuwbouwvastgoed.

Daarnaast biedt investeren in Georgisch vastgoed aantrekkelijke mogelijkheden voor het verkrijgen van een verblijfsvergunning. Om in aanmerking te komen voor een Georgische verblijfsvergunning op basis van een vastgoedinvestering, geldt een minimale investeringsdrempel van $150.000 USD. Het vastgoed moet wel officieel zijn gewaardeerd en mag niet onder de categorie agrarische grond vallen als het door een buitenlander wordt bezeten.

Voor kopers die een aankoop gedeeltelijk willen financieren via een Georgische financiële instelling, zijn er duidelijke bancaire richtlijnen. Georgische bankfinanciering voor niet-ingezetenen of buitenlandse kopers vereist doorgaans een eigen inbreng (aanbetaling) van 30-40% van de getaxeerde marktwaarde van het pand. De geldende rentepercentages voor hypothecaire leningen in Georgië schommelen over het algemeen tussen de 10-14%, afhankelijk van de valuta van de lening en de specifieke voorwaarden van de bank.

Tot slot is het voor elke potentiële koper van cruciaal belang om vóór het ondertekenen van een overeenkomst of het doen van een aanbetaling een officieel uittreksel uit het Georgische kadaster op te vragen. Indien de term 'sasoflo-sameurneo' op het eigendomsbewijs staat vermeld, mogen er geen betalingen worden gedaan totdat de status officieel is gewijzigd of er een waterdichte juridische constructie ligt. Professionele begeleiding door een gespecialiseerde jurist en een deskundige makelaar is hierbij onmisbaar.