შავი კარკასი

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე ტერმინი „შავი კარკასი“ აღნიშნავს ბინის ან კომერციული ფართის საწყის მდგომარეობას ახალაშენებულ საცხოვრებელ კომპლექსებში. ამ ეტაპზე შენობის ძირითადი კონსტრუქციული სამუშაოები სრულად დასრულებულია: ამოყვანილია მონოლითური კარკასი, გარე კედლები, მოწყობილია გადახურვა, ფასადი, სადარბაზოები, დამონტაჟებულია ლიფტები და ჩასმულია გარე კარ-ფანჯარა. თუმცა, უშუალოდ ბინის შიგნით არ არის შესრულებული არანაირი შიდა სარემონტო ან მოპირკეთებითი სამუშაო. ბინაში არ არის შიდა ტიხრები, კედლები არ არის შელესილი, იატაკზე არ არის მოჭიმული ჭერი, ხოლო კომუნიკაციების წერტილები (წყალი, ელექტროენერგია, ბუნებრივი აირი) მიყვანილია მხოლოდ ბინის შესასვლელამდე ან მთავარ დგარებამდე.

შავი კარკასის მდგომარეობაში უძრავი ქონების შეძენას აქვს რამდენიმე მნიშვნელოვანი უპირატესობა და თავისებურება. მთავარი უპირატესობა არის შედარებით დაბალი საწყისი ფასი კვადრატულ მეტრზე და სრული თავისუფლება შიდა დაგეგმარებასა და დიზაინში. მყიდველს ეძლევა შესაძლებლობა, საკუთარი გემოვნებითა და საჭიროებებით გაანაწილოს ოთახები, აირჩიოს მასალების ხარისხი და გააკონტროლოს სარემონტო სამუშაოების თითოეული ეტაპი. უარყოფით მხარეს წარმოადგენს დამატებითი დრო, ძალისხმევა და ფინანსური რესურსები, რომლებიც საჭიროა ბინის საცხოვრებლად გამზადებამდე. აღსანიშნავია, რომ საქართველოში დეველოპერული კომპანიებისგან ახალაშენებული უძრავი ქონების შეძენისას, ოფიციალურ ფასში ყოველთვის უკვე ჩათვლილია 18%-იანი დამატებული ღირებულების გადასახადი (დღგ), რაც მყიდველს ათავისუფლებს მოულოდნელი საგადასახადო ხარჯებისგან.

მათთვის, ვისაც სურს შავი კარკასის შეძენა საბანკო დაფინანსებით, საქართველოს საფინანსო სექტორი განსაზღვრულ პირობებს გვთავაზობს. ქართული ბანკების მიერ იპოთეკური სესხის გაცემისას შავი კარკასის ტიპის ქონებაზე, როგორც წესი, მოითხოვება 30-40%-იანი თანამონაწილეობა (წინასწარი შენატანი). სესხის წლიური საპროცენტო განაკვეთები კი მერყეობს 10-14%-ის ფარგლებში, ვალუტისა და მსესხებლის საკრედიტო ისტორიის მიხედვით. ვინაიდან შავი კარკასი არ არის საცხოვრებლად მზად, ბანკები ხშირად ითხოვენ დამატებით უზრუნველყოფას ან სარემონტო ბიუჯეტის წინასწარ წარდგენას, რათა დარწმუნდნენ ობიექტის დასრულების შესაძლებლობაში.

საინვესტიციო თვალსაზრისით, შავი კარკასი მიმზიდველია კაპიტალის ზრდაზე ორიენტირებული ინვესტორებისთვის. მშენებლობის საწყის ეტაპზე შავი კარკასის ყიდვა და შემდგომში მისი გარემონტება ან ჩაბარების შემდეგ გაყიდვა ხშირად მაღალ უკუგებას უზრუნველყოფს. გარდა ამისა, უძრავ ქონებაში ინვესტიცია საქართველოს კანონმდებლობით იძლევა ბინადრობის უფლების მიღების შესაძლებლობას. კერძოდ, $150,000 აშშ დოლარის ზღვარია დაწესებული უძრავი ქონების საინვესტიციო ღირებულებაზე, რაც უცხო ქვეყნის მოქალაქეს აძლევს უფლებას მოითხოვოს მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა. ამ შემთხვევაში ქონების შეფასება ხდება აკრედიტებული დამოუკიდებელი ექსპერტის მიერ.

შეჯამების სახით, შავი კარკასი არის ოპტიმალური არჩევანი იმ მყიდველებისა და ინვესტორებისთვის, რომელთაც სურთ მაქსიმალური კონტროლი საცხოვრებლის საბოლოო სახეზე ან ეძებენ მაღალი შემოსავლიანობის შესაძლებლობებს. საქართველოს გამჭვირვალე საკუთრების რეგისტრაციის სისტემა, ფასში შემავალი 18%-იანი დღგ და ბინადრობის მიღების მკაფიო საინვესტიციო პირობები ამ პროცესს კიდევ უფრო ხელსაყრელს ხდის.