სართულის პრემიუმი (Floor-premium)

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე, განსაკუთრებით თბილისსა და ბათუმში მოქმედ თანამედროვე საცხოვრებელ კომპლექსებში, „სართულის პრემიუმი“ (Floor-premium) ფასწარმოქმნის ერთ-ერთი უმნიშვნელოვანესი ინსტრუმენტია. ეს ცნება გულისხმობს პროპორციულ ან ფიქსირებულ ფასნამატს, რომელიც ემატება უძრავი ქონების კვადრატული მეტრის საბაზისო ღირებულებას შენობის სართულიანობის მატებასთან ერთად. როგორც წესი, პროექტის ქვედა სართულებზე მდებარე ბინებს აქვთ ყველაზე დაბალი კვადრატული მეტრის ფასი, ხოლო ყოველ მომდევნო სართულზე ასვლასთან ერთად ღირებულება იზრდება.

სართულის პრემიუმის არსებობა რამდენიმე ძირითადი ფაქტორითაა განპირობებული. პირველ რიგში, ეს არის პანორამული ხედები. ბათუმის საზღვაო ზოლში ან თბილისის ცენტრალურ და ეკოლოგიურად სუფთა რაიონებში მაღალ სართულზე მდებარე ბინები მომხმარებელს სთავაზობს ზღვის, მთების ან ქალაქის განსაკუთრებულ ხედებს, რაც პირდაპირ ზრდის ობიექტის მიმზიდველობასა და საბაზრო ღირებულებას. გარდა ამისა, მაღალ სართულებზე საცხოვრებელი ფართები გამოირჩევა უკეთესი ინსოლაციით (ბუნებრივი განათებით), ნაკლები ქუჩის ხმაურითა და შედარებით სუფთა ჰაერით, რაც დამატებით კომფორტს ქმნის მაცხოვრებლებისთვის.

დეველოპერები სართულის პრემიუმს სხვადასხვა მეთოდოლოგიით ანგარიშობენ. ზოგ შემთხვევაში ეს არის ფიქსირებული თანხა (მაგალითად, ყოველ მომდევნო სართულზე კვადრატულ მეტრზე გარკვეული თანხის დამატება), ხოლო ზოგიერთ პროექტში გამოიყენება პროცენტული მატება. პირველად ბაზარზე ახალაშენებული ბინის შეძენისას მნიშვნელოვანია გახსოვდეთ, რომ დეველოპერის მიერ მითითებულ საბოლოო ფასში ყოველთვის ჩართულია 18%-იანი დღგ (დამატებული ღირებულების გადასახადი). შესაბამისად, სართულის პრემიუმით გაზრდილი კვადრატული მეტრის ღირებულება ავტომატურად მოიცავს ამ საგადასახადო ვალდებულებასაც.

უცხოელი ინვესტორებისა და მყიდველებისთვის სართულის პრემიუმმა შესაძლოა გადამწყვეტი როლი ითამაშოს საინვესტიციო სტრატეგიაში. საქართველოში მოქმედი კანონმდებლობით, უძრავ ქონებაში მინიმუმ $150,000 აშშ დოლარის ინვესტიციის განხორციელებისას უცხო ქვეყნის მოქალაქეს უფლება აქვს მოითხოვოს საინვესტიციო ბინადრობის უფლება. ხშირად, საშუალო სართულზე მდებარე ბინის ღირებულება ამ ზღვარს ოდნავ ჩამორჩება, ხოლო მაღალ სართულზე მდებარე ანალოგიური ფართის ბინა, სართულის პრემიუმის გათვალისწინებით, აჭარბებს $150,000 აშშ დოლარის ზღვარს, რაც მყიდველს საშუალებას აძლევს ისარგებლოს საინვესტიციო ბინადრობის პროგრამით.

რაც შეეხება საბანკო დაფინანსებას, ადგილობრივ ბაზარზე იპოთეკური სესხით სარგებლობისას ქართული კომერციული ბანკები, როგორც წესი, ითხოვენ 30-40%-იან პირველად თანამონაწილეობას (შენატანს). იპოთეკური სესხის საპროცენტო განაკვეთები კი ძირითადად 10-14%-ის ფარგლებში მერყეობს. ვინაიდან სართულის პრემიუმი ზრდის ბინის საერთო საბაზრო ღირებულებას, მყიდველს სჭირდება მეტი საკუთარი კაპიტალი პირველადი შენატანის დაფარვისთვის. ინვესტორებმა ყოველთვის უნდა შეაფასონ, რამდენად გადაიფარება სართულის პრემიუმში გადახდილი დამატებითი თანხა მომავალში იჯარიდან მიღებული მაღალი შემოსავლით ან ქონების კაპიტალიზაციის ზრდით.