ესქრო-ანგარიშის ალტერნატივები საქართველოში

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე ტრადიციული ესქრო (Escrow) ანგარიშები შედარებით იშვიათად გამოიყენება ან მაღალი საბანკო საკომისიოებით ხასიათდება. ამის გამო, მყიდველები და დეველოპერები ხშირად მიმართავენ ტრანზაქციების დაცვის ალტერნატიულ მეთოდებს. ესქრო-ანგარიშის ალტერნატივები უზრუნველყოფს ფინანსურ უსაფრთხოებას, რათა მყიდველის თანხა დაცული იყოს მშენებლობის დასრულებამდე ან საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში საბოლოო რეგისტრაციამდე.

ყველაზე გავრცელებულ ალტერნატივებს შორის არის საბანკო გარანტია, აკრედიტივი (Letter of Credit) და ნოტარიუსის სადეპოზიტო ანგარიში. გარდა ამისა, პირველად ბაზარზე ფართოდ გამოიყენება შიდა განვადება და ეტაპობრივი გადახდის გრაფიკი, სადაც თანხა დეველოპერს ერიცხება მშენებლობის კონკრეტული ეტაპების დასრულების შესაბამისად. ნოტარიუსის სადეპოზიტო ანგარიში განსაკუთრებით პოპულარულია მეორად ბაზარზე, სადაც ნოტარიუსი მოქმედებს როგორც ნეიტრალური მესამე მხარე და თანხას გამყიდველს გადასცემს მხოლოდ მას შემდეგ, რაც საჯარო რეესტრში მყიდველის სახელზე საკუთრების უფლება დარეგისტრირდება.

ახალაშენებულ უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას მნიშვნელოვანია ფინანსური დეტალების გათვალისწინება. დეველოპერის მიერ შეთავაზებულ ფასში 18% VAT (დღგ) ყოველთვის ჩართულია, რაც მყიდველს ათავისუფლებს დამატებითი ფარული საგადასახადო ხარჯებისგან. დეველოპერული პროექტების უმეტესობა გთავაზობთ შიდა უპროცენტო განვადებას მშენებლობის დასრულებამდე, რაც ამცირებს რისკებს, რადგან მყიდველი მთლიან თანხას ერთბაშად არ იხდის.

იმ შემთხვევაში, თუ მყიდველი გეგმავს საბანკო დაფინანსების გამოყენებას, ქართული კომერციული ბანკები ითხოვენ 30-40% წინასწარ შენატანს, ხოლო საპროცენტო განაკვეთები შეადგენს 10-14%-ს. ბანკი თავად ახორციელებს პროექტის მშენებლობის მონიტორინგს და თანხას დეველოპერს ეტაპობრივად ურიცხავს, რაც მყიდველისთვის დამატებითი გარანტიაა.

უცხოელი ინვესტორებისთვის უძრავი ქონების შეძენა ხშირად უკავშირდება საქართველოს რეზიდენტობის მიღებას. კანონმდებლობით დადგენილია $150,000 USD threshold (ზღვარი) უძრავი ქონების საინვესტიციო ღირებულებაზე, რაც იძლევა მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვის მიღების უფლებას. ალტერნატიული საგადახდო მექანიზმების გამოყენებისას, მნიშვნელოვანია ყველა გადარიცხვისა და ოფიციალური შეფასების სწორად დოკუმენტირება, რათა იუსტიციის სახლში ბინადრობის განაცხადის წარდგენისას არ შეიქმნას შეფერხებები.