დეველოპერის გადახდისუნარიანობის შემოწმება

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე ინვესტირებისას, განსაკუთრებით კი მშენებარე პროექტებში (შავი, თეთრი ან მწვანე კარკასი) ბინის შეძენისას, დეველოპერის გადახდისუნარიანობის შემოწმება წარმოადგენს უსაფრთხოების მთავარ გარანტს. ეს პროცესი მოიცავს სამშენებლო კომპანიის ფინანსური მდგრადობის, მიმდინარე დავალიანებების, საბანკო ვალდებულებებისა და რეპუტაციის შეფასებას. ვინაიდან მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლების მშენებლობა რამდენიმე წელს გრძელდება, ინვესტორისთვის კრიტიკულად მნიშვნელოვანია დარწმუნდეს, რომ კომპანიას შესწევს უნარი პროექტი დათქმულ ვადებში და დადგენილი სტანდარტების დაცვით დაასრულოს.

საქართველოს საბანკო სექტორსა და დეველოპერულ სექტორს შორის მჭიდრო კავშირია. ხშირად დეველოპერები პროექტებს ახორციელებენ საბანკო თანადაფინანსებით ან ესქროუ ანგარიშების გამოყენებით. მყიდველისთვის, რომელიც ბინის შეძენას საბანკო კრედიტით გეგმავს, გასათვალისწინებელია, რომ ქართული ბანკების მიერ დაფინანსების მიღებას სჭირდება 30-40% პირველადი შენატანი, ხოლო საპროცენტო განაკვეთები ძირითადად 10-14%-ის ფარგლებში მერყეობს. თუ პროექტი საბანკო გარანტიით სარგებლობს, ეს მყიდველისთვის დამატებითი ნდობის ფაქტორია, რადგან ბანკი თავად ახორციელებს დეველოპერის ფინანსურ მონიტორინგს.

პირველად ბაზარზე უძრავი ქონების შეძენისას აუცილებელია საგადასახადო ასპექტების ცოდნაც. საქართველოში ახალაშენებულ ობიექტებზე დეველოპერის მიერ შეთავაზებული საბოლოო ფასი ყოველთვის მოიცავს 18%-იან დამატებული ღირებულების გადასახადს (დღგ). ფინანსური შემოწმებისას მნიშვნელოვანია იმის გადამოწმება, ხომ არ აქვს კომპანიას დაგროვილი საგადასახადო დავალიანება, რამაც შესაძლოა გამოიწვიოს საგადასახადო გირავნობა ან საბანკო ანგარიშების დაყადაღება, რაც საფრთხეს შეუქმნის მშენებლობის პროცესს.

ბევრი უცხოელი ინვესტორისთვის საქართველოში უძრავი ქონების შეძენა უკავშირდება ქვეყანაში ლეგალურად ცხოვრების უფლების მოპოვებას. მოქმედი კანონმდებლობით, $150,000 USD ზღვარია დაწესებული უძრავი ქონებით ინვესტიციის საფუძველზე მოკლევადიანი ბინადრობის უფლების მისაღებად. ასეთი მოცულობის ინვესტიციის განხორციელებამდე დეველოპერის გადახდისუნარიანობისა და სამართლებრივი სისუფთავის შემოწმება აუცილებელი ნაბიჯია, რათა თავიდან იქნას აცილებული კაპიტალის დაკარგვის რისკები.

დეველოპერის შემოწმების პრაქტიკული ეტაპები მოიცავს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში კომპანიისა და მიწის ნაკვეთის ამონაწერების გადამოწმებას (იპოთეკის, ყადაღის ან საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვების გამოსავლენად), მერიის არქიტექტურის სამსახურში სამშენებლო ნებართვის სტატუსის გადამოწმებას და კომპანიის მიერ უკვე ჩაბარებული პროექტების ისტორიის შესწავლას. ამპლუაში კომპლექსური იურიდიული და ფინანსური აუდიტი უზრუნველყოფს ინვესტიციის მაქსიმალურ დაცულობას.