არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა

არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი წარმოადგენს საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრის ერთ-ერთ ყველაზე მოთხოვნად და მნიშვნელოვან სეგმენტს. ეს სტატუსი მიწის ნაკვეთს ანიჭებს იურიდიულ უფლებამოსილებას, რომ მასზე განხორციელდეს სხვადასხვა ტიპის მშენებლობა, მათ შორის კერძო საცხოვრებელი სახლების, მრავალბინიანი კომპლექსების, სასტუმროების, კომერციული ობიექტებისა და სამრეწველო საწარმოების პროექტები. საქართველოს მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად, უძრავი ქონების ბაზარი მკვეთრად მიჯნავს სასოფლო-სამეურნეო და არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწებს, რაც განსაკუთრებით კრიტიკულ ასპექტს წარმოადგენს უცხოელი ინვესტორებისა და კერძო მყიდველებისთვის.

საქართველოს კონსტიტუციისა და მოქმედი კანონმდებლობის თანახმად, უცხო ქვეყნის მოქალაქეებსა და უცხოეთში რეგისტრირებულ იურიდიულ პირებს არ აქვთ სასოფლო-სამეურნეო მიწის საკუთრებაში შეძენის უფლება. თუმცა, არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთებზე ეს შეზღუდვა სრულიად არ ვრცელდება. უცხოელ ინვესტორებს შეუძლიათ სრულიად სამართლებრივად, ყოველგვარი დამატებითი ნებართვის ან შეზღუდვის გარეშე შეიძინონ, ფლობდნენ, გააქირავონ ან გაყიდონ არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთები. სწორედ ამიტომ, საერთაშორისო მყიდველები, რომლებიც გეგმავენ ინდივიდუალური ვილის, საინვესტიციო პროექტის ან კომერციული ფართის აშენებას, ირჩევენ მხოლოდ არასასოფლო სტატუსის მქონე ქონებას.

არასასოფლო-სამეურნეო მიწისა და მასზე განთავსებული უძრავი ქონების შეძენა ასევე მჭიდროდ არის დაკავშირებული ქვეყანაში საინვესტიციო ბინადრობის უფლების მიღებასთან. საქართველოს მოქმედი კანონმდებლობით, თუ უცხო ქვეყნის მოქალაქე შეიძენს უძრავ ქონებას (მათ შორის არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთს ან მასზე არსებულ შენობა-ნაგებობას), რომლის საბაზრო ღირებულება აღემატება 150,000 აშშ დოლარის (USD) ექვივალენტს, მას წარმოეშობა უფლება მოითხოვოს მოკლევადიანი საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა. ეს შესაძლებლობა ვრცელდება ინვესტორის ოჯახის წევრებზეც, რაც დამატებით სტიმულს აძლევს უცხოურ ინვესტიციებს საქართველოს უძრავი ქონების სექტორში.

დეველოპერულ პროექტებსა და ახალაშენებულ ობიექტებთან მიმართებით, სადაც მიწის ნაკვეთს აქვს არასასოფლო-სამეურნეო სტატუსი, განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია საგადასახადო კანონმდებლობის ცოდნა. საქართველოს საგადასახადო კოდექსის თანახმად, დეველოპერის ან კომპანიის მიერ ახალაშენებული უძრავი ქონების გაყიდვისას, 18%-იანი დღგ (დამატებული ღირებულების გადასახადი) ყოველთვის უკვე ჩართულია დეველოპერის მიერ შეთავაზებულ საბოლოო ფასში. ეს ნიშნავს, რომ მყიდველს არ უწევს დამატებითი ფარული გადასახადების გადახდა ხელშეკრულების გაფორმებისას, რაც უზრუნველყოფს ტრანზაქციის მაღალ გამჭვირვალობას.

საბანკო დაფინანსების კუთხით, საქართველოს წამყვანი კომერციული ბანკები აქტიურად აფინანსებენ არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთებისა და მასზე მშენებლობის პროექტებს. ადგილობრივი ბანკების მიერ გაცემული იპოთეკური სესხების პირობები ითვალისწინებს, რომ მსესხებლის მხრიდან საჭიროა 30-40%-იანი თანამონაწილეობა (პირველადი შენატანი). საპროცენტო განაკვეთები უცხოურ ვალუტასა და ლარში გაცემულ სესხებზე ჩვეულებრივ მერყეობს 10-14%-ის ფარგლებში. დაფინანსების მიღების პროცესი მოითხოვს ქონების ოფიციალურ შეფასებასა და მსესხებლის გადახდისუნარიანობის დადასტურებას.

დასასრულს, აღსანიშნავია, რომ სასოფლო-სამეურნეო მიწის არასასოფლო სტატუსში გადაყვანაც შესაძლებელია სპეციალური საინვესტიციო პროექტის წარდგენის საფუძველზე, თუმცა უკვე არსებული არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ყიდვა ბევრად მარტივი, უსაფრთხო და სწრაფი პროცესია. საქართველოს იუსტიციის სახლსა და საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლების რეგისტრაცია ხორციელდება რამდენიმე საათში, რაც საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარს მსოფლიოში ერთ-ერთ ყველაზე მიმზიდველ და ბიუროკრატიისგან თავისუფალ საინვესტიციო გარემოდ აქცევს.