Servitù

Definizione e Tipologie

La servitù, nel campo del diritto immobiliare, è un onere imposto su un fondo (fondo servente) per l'utilità di un altro fondo (fondo dominante), appartenente a diverso proprietario, o a beneficio di una persona specifica. Questo diritto non implica il possesso della proprietà servente ma solo il suo utilizzo per uno scopo determinato. In Georgia, come in molti sistemi giuridici continentali, le servitù si dividono in:

1. Servitù Prediali (o Reali): Queste sono legate ai fondi (terreni o immobili) stessi. Un fondo trae beneficio dall'uso limitato di un altro. Esempi comuni includono diritti di passaggio, diritti di luce, diritti di non edificare oltre una certa altezza. Sono trasferite automaticamente con la vendita dei fondi a cui si riferiscono.

2. Servitù Personali: Sebbene meno comuni con questa terminologia specifica nel diritto georgiano moderno rispetto a sistemi come quello romano, il concetto è similare a un diritto di uso o usufrutto, che beneficia una persona specifica anziché un fondo. Tuttavia, la legislazione georgiana tende a classificare i diritti reali come "uso" (Usufruct, Superficies, Servitude in rem), distinguendo chiaramente tra diritti che gravano sui fondi e diritti personali che possono avere effetti quasi simili ma con diversa natura giuridica.

Costituzione e Registrazione

Le servitù in Georgia possono essere costituite in diversi modi:

• Per contratto: La forma più comune, attraverso un accordo scritto tra le parti, che deve essere autenticato e registrato presso l'Agenzia Nazionale del Registro Pubblico (National Agency of Public Registry - NAPR) per essere valido e opponibile a terzi.
• Per legge (Legali): In alcune circostanze, la legge può imporre una servitù, ad esempio per garantire l'accesso a un fondo intercluso.
• Per usucapione (Acquisizione per prescrizione): Anche se meno comune per le servitù moderne, il possesso continuato e non contestato per un certo periodo può teoricamente portare all'acquisizione di una servitù. Tuttavia, la registrazione è sempre fondamentale per la certezza del diritto.

La registrazione presso il NAPR è cruciale. Una servitù non registrata è generalmente inefficace contro acquirenti di buona fede del fondo servente. Il registro pubblico garantisce trasparenza e sicurezza giuridica, indicando chiaramente gli oneri che gravano su una proprietà.

Scioglimento

Le servitù possono cessare per diverse ragioni, tra cui:

• Scadenza del termine: Se stabilita per un periodo determinato.
• Consolidazione: Quando il fondo dominante e servente diventano di proprietà della stessa persona.
• Rinuncia: Da parte del titolare del fondo dominante.
• Prescrizione estintiva: In caso di non utilizzo per un periodo prolungato (generalmente 10 anni in Georgia, salvo diverse disposizioni).
• Distruzione del fondo o modifica tale da rendere impossibile l'esercizio della servitù.

Immaginiamo un proprietario (Sig. Davit) di un terreno edificabile che non ha accesso diretto alla strada pubblica. Il suo terreno è circondato da un altro terreno, di proprietà della Sig.ra Nino. Per poter costruire e accedere al suo futuro immobile, il Sig. Davit negozia con la Sig.ra Nino la costituzione di una servitù di passaggio. Le parti redigono un accordo che specifica il percorso esatto, le condizioni d'uso e l'eventuale indennizzo. Questo accordo viene poi registrato presso il NAPR, rendendo la servitù legally binding e opponibile a futuri acquirenti del terreno della Sig.ra Nino. In questo modo, il Sig. Davit garantisce l'accesso al suo terreno mentre la Sig.ra Nino mantiene la proprietà, gravata solo dal diritto di passaggio altrui.