Oturma İzni İçin Gayrimenkul Değerlemesi
GAC · SDA · LSNFB · Oturma izni için ekspertiz raporu · Akredite gayrimenkul değerleme raporu · Resmi mülk değer tespiti
Definition
Gürcistan'da 'Yatırım Amaçlı Oturma İzni' (Investment Residence Permit) başvurusu için gerekli olan, mülkün piyasa değerinin resmi olarak onaylanmış bir uzman tarafından belgelenmesi sürecidir. Bu rapor, mülkün değerinin yasal alt sınır olan 150.000 USD tutarını karşıladığını kanıtlamak amacıyla Kamu Hizmetleri Geliştirme Ajansı'na (SDA) sunulmak üzere hazırlanır.
In detail
Gayrimenkul Değerlemesinin Kapsamı
Gürcistan hukukuna göre, yabancı bir ülke vatandaşının gayrimenkul yatırımı üzerinden oturma izni alabilmesi için mülkün piyasa değerinin belirlenmiş bir eşiğin üzerinde olması gerekir. Bu süreçte gayrimenkulün satış fiyatı değil, akredite edilmiş bir eksper tarafından hazırlanan piyasa değeri raporu baz alınır. Değerleme raporu, mülkün fiziksel durumu, konumu, piyasa koşulları ve benzer mülklerin satış verileri dikkate alınarak hazırlanır.
İdari ve Yasal Çerçeve
Değerleme işlemleri, Gürcistan Akreditasyon Merkezi (GAC) tarafından yetkilendirilmiş bağımsız denetçiler veya ilgili devlet kurumları tarafından yürütülür. Raporun geçerlilik süresi genellikle sınırlıdır ve oturma izni başvurusunun yapıldığı tarihte raporun güncel olması şarttır. Değerleme süreci şu adımları içerir:
1. Uzman Atanması: Lisanslı bir değerleme uzmanı veya şirketi ile anlaşılır.
2. Yerinde İnceleme: Uzman mülke giderek ölçüm ve fotoğraflama yapar.
3. Veri Analizi: Mülkün konumu, yapı kalitesi ve bölgedeki güncel rayiç bedeller karşılaştırılır.
4. Rapor Yazımı: Tüm veriler resmi bir formatta bir araya getirilir ve mülkün değeri belirlenir.
Yatırım Eşiği ve Kriterler
Gürcistan'da yatırım yoluyla oturma izni için mülkün piyasa değerinin en az 150.000 USD olması gerekmektedir. Eğer mülk üzerinde bir ipotek varsa, mülkün toplam değerinden borç miktarı düşüldükten sonra kalan tutarın bu eşiği aşması beklenir. Birden fazla mülkün toplam değeri de bu sınırı aşmak için kullanılabilir; bu durumda her bir mülk için ayrı değerleme raporu düzenlenmeli ve toplam değer 150.000 USD'yi geçmelidir.
Georgian context
Gürcistan'da gayrimenkul değerlemesi, Kamu Hizmetleri Geliştirme Ajansı (SDA) tarafından incelenen en kritik belgelerden biridir. Ülkede yeni inşa edilen projelerde fiyatlara her zaman %18 KDV dahildir ve değerleme uzmanları piyasa değerini belirlerken bu vergi yükümlülüğünü de hesaba katar. Eşiğin 150.000 USD olması, mülkün alım tarihindeki döviz kuru ve piyasa dalgalanmalarını önemli kılar. Ayrıca, Gürcistan'da sadece lisanslı profesyonellerin raporları yasal geçerliliğe sahiptir; emlak ofislerinin veya gayrıresmi kurumların verdiği fiyat tahminleri oturma izni sürecinde kabul edilmez.
Real example
Bir yatırımcı, Tiflis'in Vake bölgesinden {{data:purchase_price}} karşılığında bir daire satın almıştır. Ancak tapuda (Public Registry) yazan satış rakamı oturma izni için tek başına yeterli değildir. Yatırımcı, GAC akredite bir eksperi davet eder. Eksper, dairenin konumunu, 18% KDV dahil piyasa değerini ve benzer emsalleri inceleyerek bir rapor hazırlar. Rapor sonucunda mülkün piyasa değeri 155.000 USD olarak tescil edilirse, yatırımcı Kamu Hizmetleri Geliştirme Ajansı'na bu raporla başvurarak oturma izni sürecini başlatabilir.
Common mistakes
- ×Satın alma sözleşmesindeki fiyatın (Sales Price) değerleme raporu yerine geçeceğini varsaymak.
- ×Oturma izni eşiğinin hala 100.000 USD olduğunu sanmak (Güncel sınır 150.000 USD'dir).
- ×Akredite olmayan (GAC lisansı bulunmayan) bir eksperden rapor almak.
- ×Raporun geçerlilik süresi dolduktan sonra oturma izni başvurusunda bulunmak.
Frequently asked questions
Değerleme raporu mülkün satış fiyatından düşük çıkarsa ne olur?
Oturma izni başvurusu, mülkün satış fiyatına değil, rapordaki 'piyasa değerine' dayanır. Eğer rapor 150.000 USD sınırının altında kalırsa, başvuru reddedilir. Bu durumda yatırımcı, ek bir mülk alarak toplam değeri tamamlamalı veya raporu hazırlayan kuruma itiraz etmelidir.
Oturma izni için mülk değerleme sınırı nedir?
Gürcistan yasalarına göre, gayrimenkul yatırımı yoluyla oturma izni alabilmek için mülkün (veya toplam mülklerin) piyasa değerinin en az 150.000 Amerikan Doları (USD) olması şarttır.
Değerleme raporu için hangi kurumlar yetkilidir?
Gürcistan Akreditasyon Merkezi (GAC) tarafından lisanslanmış bağımsız değerleme şirketleri ve Levan Samkharauli Ulusal Adli Tıp Bürosu gibi devlet kurumları bu raporu hazırlamaya yetkilidir.
Raporun geçerlilik süresi ne kadardır?
Genellikle değerleme raporları hazırlandığı tarihten itibaren 6 ay süreyle geçerlidir. Ancak, oturma izni sürecinde en güncel piyasa verilerini yansıtması için başvurudan hemen önce alınması tavsiye edilir.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · UK