Gayrimenkul Teslimatı Öncesi Teknik İnceleme (Snagging)
PDI · teslimat muayenesi · eksiklik listesi oluşturma · nihai kontrol · ön teslimat denetimi
Definition
Gayrimenkul Teslimatı Öncesi Teknik İnceleme, bir mülkün mülkiyet devri gerçekleşmeden önce yapılan son fiziksel kontroldür. Bu süreçte alıcı, inşaat kalitesini, tesisatın çalışabilirliğini ve sözleşmede belirtilen teknik şartlara uygunluğu denetleyerek mevcut kusurları (snagging list) tespit eder ve geliştiriciden bu hataların giderilmesini talep eder.
In detail
Gayrimenkul Teslimatı ve Snagging Süreci
Gayrimenkul satın alım sürecinin en kritik aşamalarından biri olan Teslimat Öncesi Teknik İnceleme, mülkün fiziksel durumunun sözleşme standartlarına uygunluğunu doğrulamak için yapılan detaylı bir denetimdir. Gürcistan hukukuna ve gayrimenkul piyasası standartlarına göre, alıcı mülkü teslim almadan ve nihai devir protokolünü imzalamadan önce mülkü her yönüyle inceleme hakkına sahiptir.
İnceleme Kapsamındaki Öncelikler
Denetim süreci genellikle şu kalemleri kapsar:
- Yapısal Bitişler: Duvarlardaki çatlaklar, boya hataları, zemin döşemelerindeki boşluklar veya eğimler.
- Mekanik ve Elektrik Tesisatı: Prizlerin çalışması, voltaj stabilitesi, su basıncı, giderlerin akış hızı ve havalandırma sistemleri.
- Doğramalar: Pencerelerin yalıtımı, kapıların kilit mekanizmaları ve balkon korkuluklarının stabilitesi.
- Teknik Şartname Uyumu: Kullanılan malzemelerin (seramik markası, armatürler vb.) satış sözleşmesinde taahhüt edilen markalarla eşleşmesi.
Eksiklik Listesi (Snagging List) Oluşturma
İnceleme sırasında bulunan her türlü hata, 'Snagging List' adı verilen bir tutanağa kaydedilir. Bu tutanak, hem alıcı hem de geliştirici (veya temsilcisi) tarafından imzalanır. Geliştirici, yasalar ve sözleşme uyarınca bu kusurları belirli bir süre içinde düzeltmekle yükümlüdür. Gürcistan'daki projelerde bu süre genellikle 15 ila 30 iş günü arasında değişir.
Neden Önemlidir?
Teslimat protokolü (Handover Act) imzalandıktan sonra tespit edilen estetik kusurların (çizikler, lekeler vb.) düzeltilmesi için geliştiriciyi ikna etmek oldukça zordur. Bu nedenle, teknik incelemenin profesyonel bir denetmen eşliğinde yapılması, yatırımın değerini korumak ve ileride oluşabilecek ek masrafların önüne geçmek için hayati önem taşır.
Georgian context
Gürcistan gayrimenkul piyasasında mülkler genellikle 'Siyah Karkas', 'Beyaz Karkas' veya 'Yeşil Karkas' olarak teslim edilir. Bu durum, teknik inceleme sürecini standart bir mülke göre farklılaştırır. Örneğin, Beyaz Karkas bir teslimatta ana odak elektrik ve su tesisat uçlarının doğru yerleştirilmesi ve duvar sıvasının pürüzsüzlüğüyken; tam donanımlı (turnkey) dairelerde çok daha detaylı bir estetik inceleme gerekir. Gürcistan yasaları uyarınca, gizli kusurlar için belirli bir garanti süresi bulunsa da, görünür kusurların mülkiyet devri (Public Registry tescili) öncesinde tutanak altına alınması alıcının haklarını koruması açısından kritiktir.
Real example
Tiflis'te 'Beyaz Karkas' (White Frame) standartlarında bir daire satın alan yatırımcı, teslimat günü dairesini ziyaret eder. İncelemede, banyo zeminindeki eğimin suyun gidere akmasına engel olduğunu ve pencerelerden birinin tam kapanmadığını fark eder. Bu durumları içeren bir 'Snag Lisyesi' hazırlar. Yatırımcı, nihai teslim tutanağına bu şerhleri düşerek imza atar. Geliştirici, 20 gün içinde banyo fayanslarını söküp eğimi düzelterek ve pencere mekanizmasını değiştirerek mülkü kusursuz bir şekilde teslim eder.
Common mistakes
- ×İncelemeyi gün ışığı yerine yetersiz yapay ışıkta yapmak.
- ×Balkon giderleri gibi gözden uzak alanları kontrol etmemek.
- ×Eksiklerin giderilmesi için yazılı bir takvim belirlemeden teslimat protokolünü imzalamak.
- ×Teslimat aşamasında profesyonel bir teknik kontrolör yerine sadece görsel bir inceleme yapmak.
Frequently asked questions
Teslimat incelemesine profesyonel birini getirmeli miyim?
Kesinlikle önerilir. Özellikle Gürcistan'daki beyaz karkas gibi ara teslim modellerinde, lazer terazi ile duvar eğimleri ve voltaj ölçerlerle elektrik hatlarının denetimi ancak bir profesyonel tarafından yapılabilir. Bu küçük maliyet, ilerideki büyük onarım masraflarını önler.
Eksikler giderilmezse ne yapabilirim?
Eğer geliştirici sözleşmede belirtilen makul süre içinde kusurları düzeltmezse, alıcının mülkü kabul etmeme, sözleşmeye bağlı gecikme tazminatı talep etme veya kusurların giderilme bedelini ödemeden tenzil ettirme hakkı doğabilir.
Gizli kusurlar için Gürcistan'da bir garanti var mı?
Evet, Gürcistan Borçlar Kanunu kapsamında yapısal ve gizli kusurlar için genellikle 2 ila 5 yıl arasında değişen sorumluluk süreleri bulunur. Ancak, yüzeyel ve estetik kusurlar teslimat anında bildirilmelidir.
Eksik listesi (Snagging List) imzalanmadan tapu alınabilir mi?
Tapu süreci (Public Registry tescili) ile fiziksel teslimat bazen paralel işler. Ancak fiziksel teslimat tutanağını (Handover Act) imzalamadan önce tüm kusurların eksiklik listesinde belirtilmiş olması gerekir, aksi halde mülkü mevcut durumuyla kabul etmiş sayılırsınız.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · UK