Escrow-rekening in Georgië

Een escrow-rekening (in het Georgisch vaak aangeduid als een geblokkeerde kwaliteitsrekening) is een cruciale financiële voorziening die wordt gebruikt bij vastgoedtransacties in Georgië. Het dient als een veilige derdenrekening die wordt beheerd door een onafhankelijke financiële instelling, meestal een grote Georgische bank zoals Bank of Georgia of TBC Bank. Het hoofddoel van een escrow-rekening is het beschermen van zowel de koper als de verkoper door het geld vast te houden totdat alle overeengekomen voorwaarden in de koopovereenkomst volledig zijn nageleefd.

In de Georgische vastgoedmarkt, die een snelle groei doormaakt door internationale investeringen in steden zoals Tbilisi en Batumi, speelt het gebruik van een escrow-rekening een steeds belangrijkere rol. Hoewel rechtstreekse overschrijvingen naar ontwikkelaars of verkopers historisch gezien gebruikelijk waren, kiezen steeds meer buitenlandse investeerders voor de zekerheid van een escrow-structuur. Dit geldt in het bijzonder bij aankopen op afstand of bij transacties met betrekking tot off-plan nieuwbouwprojecten.

Bij het investeren in nieuwbouwwoningen in Georgië is de fiscale structuur erg transparant. De 18% btw (belasting over de toegevoegde waarde) is altijd al inbegrepen in de prijs die door de projectontwikkelaar wordt vermeld. Wanneer een koper het overeengekomen bedrag op een escrow-rekening stort, dekt dit bedrag dus reeds de volledige btw-verplichting. De bank geeft de fondsen pas vrij aan de ontwikkelaar nadat de afgesproken opleveringscriteria zijn gehaald of wanneer het eigendom officieel is overgedragen.

Naast kopersbescherming biedt een escrow-rekening een belangrijk juridisch voordeel voor investeerders die een verblijfsvergunning in Georgië wensen te verkrijgen. Georgië hanteert een aantrekkelijke regeling waarbij buitenlandse vastgoedinvesteerders in aanmerking komen voor een hernieuwbare kortere-termijn verblijfsvergunning bij een minimale vastgoedinvestering van $150.000 USD. Om aan te tonen dat aan deze drempel van $150.000 USD is voldaan, eisen migratieautoriteiten een officieel taxatierapport en een transparant bankspoor. Een escrow-transactie levert het vereiste officiële bewijs van betaling dat nodig is voor deze aanvraag.

Voor investeerders die gebruik willen maken van hypothecaire financiering zijn de lokale bankvoorwaarden van belang. Georgische banken bieden financieringsmogelijkheden voor vastgoed, maar hanteren strikte vereisten. Een Georgische bankfinanciering vereist doorgaans een eigen inbreng van 30-40% van de getaxeerde waarde van het pand. De rentevoeten voor deze leningen liggen over het algemeen tussen de 10-14%. In dergelijke constructies kan een escrow-rekening dienen om het eigen vermogen van de koper veilig te stellen totdat het hypotheekbedrag door de bank wordt uitgekeerd en de inschrijving in het register voltooid is.

Het proces om een escrow-rekening te openen omvat het opstellen van een driepartijenovereenkomst tussen koper, verkoper en de bank. Hierin staan de opschortende voorwaarden exact omschreven, zoals de registratie van het eigendomsrecht bij het Georgische Kadaster (National Agency of Public Registry - NAPR). Pas wanneer de koper als officiële eigenaar staat geregistreerd, maakt de bank het geld over aan de verkoper. Mocht de transactie niet aan de voorwaarden voldoen, dan worden de fondsen teruggestort naar de koper. Dit mechanisme elimineert het risico op wanprestatie of fraude bij vastgoedaankopen in Georgië.