მდგმურის უფლებები საქართველოში

საქართველოში ბინის იჯარით აღება და მდგმურის (მოიჯარის) უფლებები ძირითადად რეგულირდება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსითა და მხარეთა შორის გაფორმებული ინდივიდუალური ქირავნობის ხელშეკრულებით. ბოლო წლებში უძრავი ქონების ბაზრის სწრაფმა ზრდამ და ქვეყანაში უცხოელი מაცხოვრებლების ნაკადის მომატებამ ქირავნობის ურთიერთობების სამართლებრივი მოწესრიგება კიდევ უფრო აქტუალური გახადა. საქართველოს კანონმდებლობა იცავს მდგმურის უფლებას, მშვიდობიანად, უსაფრთხოდ და ხელშეუხებლად ისარგებლოს დაქირავებული ფართით ხელშეკრულების მოქმედების მთელ მანძილზე, თუ იგი ჯეროვნად და დროულად ასრულებს მასზე დაკისრებულ ფინანსურ და სახელშეკრულებო ვალდებულებებს.

ქირავნობის ურთიერთობის სამართლებრივ საფუძველს წარმოადგენს წერილობითი ქირავნობის ხელშეკრულება, სადაც დეტალურად უნდა იყოს გაწერილი მხარეთა უფლებები და მოვალეობები. საქართველოს მოქმედი კანონმდებლობით, გამქირავებელს არ აქვს უფლება მდგმური თვითნებურად, სასამართლოს ან კანონით დადგენილი ოფიციალური აღსრულების პროცედურების გვერდის ავლით გამოასახლოს საცხოვრებელი ფართიდან. თუ ხელშეკრულების მოქმედების ვადა არ ამოწურულა და მდგმური დროულად იხდის შეთანხმებულ საიჯარო ქირას, მესაკუთრეს არ შეუძლია ცალმხრივად მოითხოვოს ბინის დაცლა წინასწარი შეტყობინების ან სერიოზული დარღვევის გარეშე. გარდა ამისა, მდგმურს აქვს უფლება მოითხოვოს საცხოვრებელი ფართის ჯეროვანი ტექნიკური მდგომარეობა — შენობის ან ბინის კაპიტალურ შეკეთებაზე პასუხისმგებლობა, კანონმდებლობის მიხედვით, ეკისრება მესაკუთრეს, თუ მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

ხშირად, საქართველოში ხანგრძლივი დროით მცხოვრები მდგმურები იღებენ გადაწყვეტილებას, ქირავნობის რეჟიმიდან საკუთარი უძრავი ქონების შეძენაზე გადავიდნენ. საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი როგორც ადგილობრივებისთვის, ისე უცხოელი ინვესტორებისთვის საკმაოდ გამჭვირვალე და მიმზიდველია. ახალაშენებულ საცხოვრებელ კომპლექსებში (დეველოპერებისგან) ბინის შეძენისას, კანონმდებლობით გათვალისწინებული 18%-იანი დღგ (VAT) ყოველთვის უკვე ჩართულია დეველოპერის მიერ შეთავაზებულ საბოლოო გასაყიდ ფასში, რაც მყიდველს დამატებითი მოულოდნელი საგადასახადო ხარჯებისგან იცავს. გარდა ამისა, უცხოელი მდგმურებისა და ინვესტორებისთვის, რომელთაც სურთ საქართველოში ხანგრძლივად დაფუძნება, მოქმედებს საინვესტიციო ბინადრობის უფლების მიღების შესაძლებლობა: უძრავ ქონებაში $150,000 აშშ დოლარის threshold-ის (ზღვრის) ოდენობის ინვესტიციის განხორციელების შემთხვევაში, მესაკუთრეს შეუძლია მოითხოვოს საქართველოს ბინადრობის ნებართვა.

იმ შემთხვევებში, როდესაც მდგმური გადაწყვეტს საცხოვრებელი ბინის შეძენას საბანკო დაფინანსების გამოყენებით, ქართული კომერციული ბანკები სთავაზობენ იპოთეკურ სესხებს როგორც საქართველოს მოქალაქეებს, ისე რეზიდენტ და არარეზიდენტ უცხოელებს. საქართველოს ბანკების მიერ საბანკო დაფინანსების მიღებისას, როგორც წესი, საჭიროა 30-40% თანამონაწილეობა (პირველადი შენატანი), ხოლო საპროცენტო განაკვეთები ჩვეულებრივ მერყეობს 10-14%-ის ფარგლებში (სესხის ვალუტისა და მსესხებლის პროფილის შესაბამისად). ეს ფინანსური პირობები მნიშვნელოვანია იცოდეს ნებისმიერმა მდგმურმა, რომელიც გეგმავს იჯარის ხელშეკრულების დასრულებას და საკუთარ უძრავ ქონებაში ინვესტირებას.

საიჯარო ურთიერთობის დასრულებისას კიდევ ერთი კრიტიკული ასპექტია დეპოზიტის (გარანტიის) დაბრუნების პროცედურა. მდგმურს აქვს კანონიერი უფლება მოითხოვოს საწყისი დეპოზიტის სრული ოდენობით დაბრუნება, თუ საცხოვრებელ ქონებას არ მიყენებია ბუნებრივ ცვეთაზე მეტი ზიანი და კომუნალური თუ საიჯარო დავალიანება არ არსებობს. სამართლებრივი დავების თავიდან ასაცილებლად, ბინაში შესვლისას რეკომენდებულია მხარეებმა შეადგინონ დეტალური მიღება-ჩაბარების აქტი და ფოტომასალით დააფიქსირონ ავეჯისა და ტექნიკის მდგომარეობა.