განთიადი

საქართველოს უძრავი ქონების დინამიკურ ბაზარზე ტერმინი „განთიადი“ სიმბოლურად აღნიშნავს პროექტის განვითარების საწყის, ადრეულ ფაზას (Off-plan / Pre-construction) ან ისეთ პერსპექტიულ ლოკაციებს, სადაც ახალი ურბანული მშენებლობები იწყება. უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას, პროექტის „განთიადის“ ეტაპზე შესვლა ინვესტორებისთვის ერთ-ერთ ყველაზე მომგებიან სტრატეგიად ითვლება, რადგან ამ დროს კვადრატული მეტრის ფასი მინიმალურ ნიშნულზეა და მშენებლობის პროცესის პარალელურად ქონების საბაზრო ღირებულება მნიშვნელოვნად იზრდება. ეს მიდგომა განსაკუთრებით პოპულარულია თბილისსა და ბათუმში, სადაც ახალი საცხოვრებელი კომპლექსების მშენებლობა მაღალი ტემპით მიმდინარეობს.

საქართველოში ახალაშენებული და მშენებარე ბინების სექტორი გამოირჩევა თავისი სპეციფიკური საკანონმდებლო და საფასო სტრუქტურით. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ 18% VAT (დამატებული ღირებულების გადასახადი) ყოველთვის შედის დეველოპერის მიერ გამოცხადებულ ოფიციალურ ფასში ახალაშენებულ ობიექტებზე. ეს ნიშნავს, რომ მყიდველს არ უწევს დამატებითი ფარული გადასახადების გადახდა ბინის პირველადი ბაზრიდან შეძენისას, რაც პროცესს გამჭვირვალესა და პროგნოზირებადს ხდის. მშენებლობის საწყის ეტაპზე დეველოპერები ხშირად სთავაზობენ მომხმარებლებს მოქნილ შიდა უპროცენტო განვადების პირობებს, რაც ამცირებს საწყის ფინანსურ ტვირთს.

უცხოელი ინვესტორებისთვის საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი განსაკუთრებით მიმზიდველია ლიბერალური საგადასახადო გარემოსა და საინვესტიციო ბინადრობის უფლების მიღების მარტივი პროცედურების გამო. მოქმედი კანონმდებლობის თანახმად, დადგენილია $150,000 USD threshold უძრავ ქონებაში ინვესტიციით საინვესტიციო ბინადრობის უფლების მისაღებად. თუ უცხო ქვეყნის მოქალაქის მიერ შეძენილი უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება შეადგენს ან აღემატება 150,000 აშშ დოლარს, ინვესტორს ეძლევა უფლება მოითხოვოს საქართველოს ხანგრძლივი ვადით ბინადრობის ნებართვა, რაც დამატებითი სტიმულია მასშტაბურ საცხოვრებელ პროექტებში ინვესტიციების განსახორციელებლად.

იმ შემთხვევაში, თუ მყიდველი გეგმავს საბანკო დაფინანსების გამოყენებას, ქართული საბანკო სექტორი სთავაზობს სხვადასხვა იპოთეკურ პროდუქტებს. აღსანიშნავია, რომ Georgian bank financing-ის ფარგლებში, იპოთეკური სესხის მისაღებად საჭიროა 30-40% down payment (პირველადი თანამონაწილეობის შენატანი), ხოლო წლიური საპროცენტო განაკვეთები ჩვეულებრივ მერყეობს 10-14%-ის ფარგლებში (ვალუტისა და მსესხებლის შემოსავლების ტიპის მიხედვით). მშენებარე პროექტების შემთხვევაში, ბანკები განსაკუთრებულ ყურადღებას აქცევენ დეველოპერის რეპუტაციასა და პროექტის ფინანსურ მდგრადობას, სანამ დაამტკიცებენ სესხს საწყის ეტაპზე.

საბოლოო ჯამში, პროექტის „განთიადის“ ფაზაში უძრავი ქონების შეძენა მოითხოვს რისკების სწორ შეფასებას, დეველოპერის ისტორიის შემოწმებასა და ხელშეკრულების პირობების დეტალურ ანალიზს. სწორად შერჩეული პროექტი უზრუნველყოფს როგორც კაპიტალის ზრდას მშენებლობის დასრულებისას, ასევე მაღალ საიჯარო ამონაგებს მომავალში.