დეველოპერის პროექტების ჩაბარების ისტორია

უძრავი ქონების ბაზარზე ტერმინი „დეველოპერის პროექტების ჩაბარების ისტორია“ (Delivery Track Record) აღნიშნავს სამშენებლო კომპანიის მიერ წარსულში განხორციელებული პროექტების ერთობლიობას, მათ ხარისხს, ჩაბარების ვადების სიზუსტესა და ფინანსურ სტაბილურობას. მშენებარე ობიექტებში (შავ, თეთრ ან მწვანე კარკასში) ინვესტირებისას, მყიდველისთვის უდიდეს რისკს წარმოადგენს მშენებლობის შესაძლო შეჩერება ან ვადების გადაცილება. სწორედ ამიტომ, დეველოპერის სანდოობისა და მისი წარსული გამოცდილების დეტალური ანალიზი წარმოადგენს უძრავი ქონების შეძენის პროცესის ფუნდამენტურ ეტაპს.

საქართველოს უძრავი ქონების დინამიკურ ბაზარზე, განსაკუთრებით თბილისსა და ბათუმში, ბოლო წლებში მრავალი ახალი სამშენებლო პროექტი გამოჩნდა. ასეთ პირობებში განსაკუთრებულ მნიშვნელობას იძენს იმის ცოდნა, თუ რამდენად ეფექტურად ასრულებს კომპანია თავის ნაკისრ ვალდებულებებს. წარმატებული ისტორიის მქონე დეველოპერები, რომლებმაც პროექტები დროულად და დათქმული ხარისხით ჩააბარეს, ბაზარზე მაღალი რეპუტაციით სარგებლობენ. მათ მიერ აშენებული ბინები უფრო მაღალი ლიკვიდურობით ხასიათდება და დროთა განმავლობაში მათზე მოთხოვნა და ღირებულება იზრდება.

ახალაშენებულ ობიექტებში ბინის შეძენისას მნიშვნელოვანია ფინანსური ასპექტების სწორად გაგება. საქართველოში მოქმედი კანონმდებლობისა და საბაზრო პრაქტიკის შესაბამისად, 18% VAT always included in developer price on new-build (18%-იანი დღგ ყოველთვის ჩართულია დეველოპერის მიერ შეთავაზებულ პირველად ფასში). ეს მყიდველს უმარტივებს ბიუჯეტირებას, რადგან არ უწევს დამატებითი ფარული საგადასახადო ხარჯების გათვალისწინება. თუმცა, პროექტის წარმატებით დასრულება და დროული ჩაბარება პირდაპირ განსაზღვრავს, თუ რამდენად სწრაფად შეძლებს მესაკუთრე ქონების რეალურ ექსპლუატაციაში შესვლას ან იჯარით გაცემას.

ფინანსურ მხარდაჭერასა და საბანკო სექტორზე საუბრისას, აღსანიშნავია, რომ ქართული ბანკებიც დიდი ყურადღებით აფასებენ დეველოპერის პროექტების ჩაბარების ისტორიას. Georgian bank financing needs 30-40% down at 10-14% rates (ქართული ბანკების დაფინანსება მოითხოვს 30-40% პირველად შენატანს 10-14%-იან განაკვეთებში). თუ დეველოპერს აქვს შეფერხებების ისტორია, ბანკები შესაძლოა მოერიდონ ასეთ პროექტში შემავალი ბინების დაგირავებას ან იპოთეკური სესხების დამტკიცებას, რაც დამატებით რისკს უქმნის ინვესტორს.

გარდა ამისა, უცხოელი ინვესტორებისთვის უძრავი ქონების შეძენა ხშირად უკავშირდება ქვეყანაში ლეგალურად ცხოვრების უფლების მიღებას. მოქმედი კანონმდებლობით, არსებობს $150,000 USD threshold for residency by real estate investment ($150,000 აშშ დოლარის ზღვარი უძრავი ქონებით ბინადრობის უფლების მისაღებად). საიმედო ჩაბარების ისტორიის მქონე დეველოპერთან თანამშრომლობა უზრუნველყოფს იმას, რომ ქონების რეგისტრაცია და ექსპლუატაციაში მიღება მოხდეს შეფერხებების გარეშე, რაც ინვესტორს საშუალებას აძლევს შეუფერხებლად გაიაროს ბინადრობის მიღების იურიდიული პროცედურები.

შეჯამების სახით, დეველოპერის ჩაბარების ისტორიის შემოწმება მოიცავს კომპანიის რეესტრის მონაცემების, დასრულებული პროექტების ვიზუალურ და ტექნიკურ დათვალიერებას, აგრეთვე არსებული მაცხოვრებლების გამოხმაურებების შესწავლას. მყიდველმა ყოველთვის უნდა მოითხოვოს ინფორმაცია მშენებლობის ნებართვების, ვადებისა და ფინანსური გარანტიების შესახებ. სანდო დეველოპერის არჩევა არის მთავარი საწინდარი იმისა, რომ თქვენი ინვესტიცია უძრავ ქონებაში იყოს უსაფრთხო და მომგებიანი.