Georgië vs Turkije

Algemeen Overzicht

Georgië is een kleine, dynamische markt die bekend staat om zijn gemakkelijke bedrijfsvoering. Het land heeft de afgelopen jaren grote hervormingen doorgevoerd om corruptie te bestrijden. De economie is sterk gericht op toerisme en de rol van regionaal handelsknooppunt. De overheid stimuleert directe buitenlandse investeringen via een zeer open beleid.

Turkije is een G20-economie met een bevolking van meer dan 85 miljoen mensen. Het land heeft een zeer diverse industriële basis en een enorme toeristische sector. De geografische omvang zorgt voor een grote variëteit aan vastgoedmarkten. De strategische controle over de Bosporus maakt Turkije een onmisbare speler in de mondiale logistiek.

• Georgië: Focus op toerisme en logistiek.
• Turkije: Industriële macht met grote binnenlandse markt.
• Beide landen zijn kandidaat-lidstaat of hebben associatieverdragen met de EU.
• De vliegverbindingen naar beide landen zijn uitstekend vanuit Europa.

Redenen voor Twijfel

Beleggers kunnen twijfelen over Georgië vanwege de geopolitieke spanningen in de Kaukasus. De afhankelijkheid van toerisme maakt de economie ook kwetsbaar voor externe schokken. Daarnaast is de vastgoedmarkt in Georgië nog in ontwikkeling, wat kan leiden tot variatie in bouwkwaliteit. De kleinere schaal van de markt beperkt de opties voor enorme institutionele projecten.

Bij Turkije zijn de hoge inflatie en de volatiliteit van de Turkse lira de grootste zorgen. De prijzen in de vastgoedmarkt stijgen vaak snel om de geldontwaarding te compenseren. Dit kan leiden tot onzekerheid over de werkelijke waarde in harde valuta. Ook zijn de regels voor verblijfsvergunningen via vastgoed de afgelopen jaren strenger geworden.

Vastgoedprijzen

In Georgië liggen de instapprijzen voor nieuwbouw relatief laag. In Tbilisi betaalt men voor een appartement in het centrum gemiddeld 1.200 tot 1.800 USD per vierkante meter. In de kuststad Batoemi kunnen prijzen voor vakantiewoningen beginnen rond de 900 USD per vierkante meter. De prijzen zijn vaak inclusief de btw van 18 procent bij nieuwbouw.

Turkije kent een veel breder prijsspectrum. In Istanbul kunnen prijzen in chique wijken oplopen tot boven de 10.000 USD per vierkante meter. In vakantieoorden zoals Alanya of Antalya zijn echter nog steeds appartementen te vinden voor 1.500 tot 2.500 USD per vierkante meter. De prijzen worden in Turkije vaak gelinkt aan de dollar of euro bij internationale verkopen.

Rendementen

Georgië biedt momenteel enkele van de hoogste bruto huurrendementen in de regio. In Tbilisi en Batoemi zijn rendementen tussen de 8 en 12 procent per jaar haalbaar. Dit wordt gedreven door een tekort aan kwalitatieve accommodatie en een groeiend aantal digitale nomaden. De korte-termijn verhuurmarkt via platforms is daar bijzonder sterk.

Turkije biedt stabielere maar lagere bruto rendementen, meestal tussen de 4 en 6 procent. In grote steden zoals Istanbul is de markt vooral gericht op lange-termijn verhuur aan de lokale bevolking. De netto rendementen kunnen echter worden beïnvloed door hoge onderhoudskosten en lokale belastingen. Voor investeerders is Turkije vaak meer een spel op waardestijging dan op directe inkomsten.

Belastingen

Het belastingstelsel van Georgië is een van de eenvoudigste ter wereld. Er is geen onroerendezaakbelasting voor particulieren zolang het gezinsinkomen onder een bepaalde drempel blijft. Voor hogere inkomens is deze belasting maximaal 1 procent van de marktwaarde. Dit maakt het land zeer aantrekkelijk voor passieve beleggers.

Turkije heft diverse belastingen op vastgoedbezit en overdracht. Er is een jaarlijkse onroerendezaakbelasting variërend van 0,1 tot 0,6 procent, afhankelijk van het type vastgoed en de locatie. Daarnaast zijn er belastingen op de huurinkomsten die progressief kunnen stijgen. De administratieve last voor belastingplichtigen is in Turkije groter dan in Georgië.

Vermogenswinstbelasting

In Georgië is de winst bij verkoop van een woning na twee jaar bezit vrijgesteld van belasting voor particulieren. Als u binnen twee jaar verkoopt, is het tarief 5 procent voor residentieel vastgoed. Dit stimuleert investeerders om voor de langere termijn aan te houden zonder direct gestraft te worden bij een vroege exit.

Turkije hanteert een vrijstelling van vermogenswinstbelasting na vijf jaar bezit. Indien de woning binnen vijf jaar wordt verkocht, wordt de winst belast volgens de inkomstenbelastingschijven. Dit tarief kan oplopen tot 40 procent. Dit betekent dat Turkije minder geschikt is voor 'flipping' strategieën voor buitenlandse particulieren.

Belasting op Huurinkomsten

Huurinkomsten uit residentieel vastgoed worden in Georgië belast tegen een vast laag tarief van 5 procent. Er zijn weinig mogelijkheden om kosten af te trekken, maar het lage tarief compenseert dit ruimschoots. Zakelijke verhuur kan onderhevig zijn aan een tarief van 20 procent, maar de meeste individuele investeerders vallen onder de 5 procent regel.

In Turkije worden huurinkomsten belast volgens een progressief stelsel van 15 tot 40 procent. Er is een basisvrijstelling voor huurinkomsten uit woningen die jaarlijks wordt vastgesteld. Investeerders mogen echter veel kosten aftrekken, zoals onderhoud en verzekeringen. Dit vereist een nauwkeurige boekhouding en vaak de hulp van een lokale accountant.

Aankoopkosten

De kosten voor het aankopen van vastgoed in Georgië zijn extreem laag. Er is geen overdrachtsbelasting. De registratie bij het Openbaar Register kost slechts een klein bedrag, meestal onder de 100 USD. Er zijn geen verplichte notariskosten voor de meeste standaard transacties, wat het proces zeer efficiënt maakt.

In Turkije betaalt de koper meestal een overdrachtsbelasting van 4 procent over de getaxeerde waarde. Soms wordt deze kostenpost gedeeld tussen koper en verkoper, maar in de praktijk komt het vaak op de koper neer. Daarnaast zijn er kosten voor de beëdigde taxateur en administratieve kosten bij het Tapu-kantoor. De totale kosten liggen meestal rond de 5 tot 7 procent.

Behoudskosten

De jaarlijkse kosten voor het aanhouden van vastgoed in Georgië zijn minimaal. De servicekosten voor appartementen in Tbilisi zijn laag vergeleken met Europese standaarden. Nutsvoorzieningen zijn ook relatief goedkoop. Omdat er vaak geen jaarlijkse vastgoedbelasting is voor buitenlandse eigenaren met enkel buitenlands inkomen, blijven de overheadkosten laag.

In Turkije zijn de servicekosten (Aidat) in complexen met veel faciliteiten aanzienlijk. Eigenaren betalen voor beveiliging, zwembaden en tuinonderhoud. De onroerendezaakbelasting is een jaarlijkse verplichting. Hoewel de energiekosten lager zijn dan in de EU, zijn ze de afgelopen jaren wel flink gestegen door de inflatie.

Juridische Zekerheid

Georgië heeft het eigendomsregister gedigitaliseerd en voert een transparant beleid. Het eigendomsrecht is sterk beschermd en het proces van registratie is een van de snelste ter wereld. Er zijn weinig beperkingen voor buitenlandse eigenaars, behalve op landbouwgrond.

Turkije heeft een solide systeem voor eigendomstitels, bekend als het Tapu-systeem. Het is een veilig en gevestigd systeem, maar het proces kan bureaucratischer zijn. Voor bepaalde gebieden is militaire toestemming nodig, hoewel dit voor de meeste toeristische zones en steden is afgeschaft. Het rechtssysteem in Turkije is traag bij geschillen.

Buitenlandse Aankopen

In Georgië kunnen buitenlanders vrijwel elk type residentieel en commercieel vastgoed kopen. Alleen landbouwgrond is verboden terrein voor niet-Georgiërs. Er zijn geen limieten aan het aantal eigendommen dat men mag bezitten. De transactie kan vaak op afstand worden voltooid met een volmacht.

Turkije staat open voor de meeste nationaliteiten, maar heeft enkele beperkingen voor burgers van buurlanden. Een buitenlander mag maximaal 30 hectare grond bezitten in het land. Ook mag een buitenlander niet meer dan 10 procent van het totale oppervlakte van een district bezitten. Voor de meeste individuele appartementkopers vormen deze regels geen probleem.

Verblijfsvergunning

Georgië biedt een tijdelijke verblijfsvergunning voor investeerders die vastgoed kopen met een waarde van ten minste 150.000 USD. Dit geeft de eigenaar en hun familieleden het recht om in het land te wonen. De procedure is relatief snel en kan binnen 30 dagen worden afgerond.

Turkije biedt ook verblijfsrechten via vastgoed, maar de drempel is verhoogd naar 200.000 USD voor alle steden om een verblijfsvergunning te krijgen. Voorheen was dit bedrag lager in kleinere steden. Turkije biedt ook een burgerschapsprogramma via investering, waarbij een aankoop van 400.000 USD direct leidt tot een Turks paspoort.

Levenskosten

Zowel Georgië als Turkije staan bekend om hun betaalbaarheid. In Georgië zijn de kosten voor lokaal geproduceerd voedsel en vervoer erg laag. Dineren in restaurants is aanzienlijk goedkoper dan in West-Europa. De kosten voor nutsvoorzieningen en internet behoren tot de laagste in de regio.

Turkije was historisch gezien zeer goedkoop, maar de hoge inflatie heeft de prijzen opgedreven. Toch blijft het voor Europeanen die in vreemde valuta verdienen een zeer betaalbaar land. Vooral verse producten en diensten zijn aantrekkelijk geprijsd. De luxeartikelen en geïmporteerde goederen zijn in Turkije echter vaak duurder door hoge invoerrechten.

Inflatie

Georgië heeft de inflatie de afgelopen jaren relatief goed onder controle gehouden, meestal schommelend rond de 3 tot 5 procent. De centrale bank voert een orthodox monetair beleid. Dit zorgt voor stabiliteit in de lokale koopkracht en voorspelbaarheid voor huurinkomsten.

Turkije kampt met een zeer hoge inflatie, die perioden van meer dan 60 procent heeft gekend. Dit heeft een enorme impact op de lokale economie en de waarde van de Turkse lira. Voor vastgoedbeleggers betekent dit dat huurprijzen vaak moeten worden herzien. Veel internationale contracten worden daarom in USD of Euro opgesteld om de waarde te behouden.

Valuta

De Georgische Lari (GEL) is een relatief stabiele valuta in vergelijking met andere opkomende markten. Hoewel er schommelingen zijn, is er geen sprake van hyperinflatie. Veel vastgoedprijzen in Georgië worden echter in de praktijk gequoteerd in USD, wat een extra bescherming biedt voor buitenlandse investeerders.

De Turkse Lira (TRY) is zeer volatiel en heeft de afgelopen tien jaar veel waarde verloren ten opzichte van de dollar. Dit maakt beleggen in de lokale valuta riskant. Vastgoed wordt vaak verhandeld in Lira, maar de prijzen worden dagelijks aangepast aan de wisselkoers. Rendementen in harde valuta kunnen daardoor sterk variëren.

Economische Groei

De Georgische economie heeft de afgelopen jaren een sterke groei doorgemaakt, vaak boven de 5 procent per jaar. Dit succes is gebaseerd op liberale hervormingen en een bloeiende toerismesector. Het land fungeert ook steeds meer als logistieke brug tussen Centraal-Azië en Europa, wat de economie versterkt.

Turkije heeft een veerkrachtige en diverse economie die blijft groeien ondanks monetaire uitdagingen. De industriële export naar Europa is een grote motor. De jonge bevolking en de enorme interne consumptie zorgen voor een constante economische dynamiek. Turkije blijft een regionale grootmacht met aanzienlijke invloed op de wereldmarkt.

Bevolkingsopbouw

Georgië heeft een kleine bevolking van ongeveer 3,7 miljoen mensen. De bevolking groeit niet hard, maar er is een trek naar de steden. Tbilisi groeit door verstedelijking, wat de vraag naar appartementen in de stad ondersteunt. Er is ook een stroom van buitenlandse expats die zich in het land vestigen.

Turkije heeft een jonge, groeiende bevolking van meer dan 85 miljoen. De gemiddelde leeftijd is laag, wat zorgt voor een constante vraag naar nieuwe huisvesting. Elk jaar komen er honderdduizenden nieuwe huishoudens bij. Deze demografische trend is een sterke fundament voor de lange-termijn vastgoedmarkt in Turkse steden.

Toerisme

Toerisme is de belangrijkste pijler van de Georgische economie. Steden als Batoemi aan de Zwarte Zee zijn getransformeerd tot moderne vakantiebestemmingen. Het land trekt bezoekers met zijn natuur, wijnbouw en cultuur. De groei van het aantal toeristen leidt tot een hoge bezettingsgraad voor korte-termijn verhuur.

Turkije is een van de top 5 toeristische bestemmingen ter wereld. Het land verwelkomt jaarlijks meer dan 50 miljoen toeristen. Van de stranden in Antalya tot de historische locaties in Istanbul, de sector is professioneel en breed opgezet. Dit biedt enorme kansen voor vakantieverhuur op diverse locaties in het land.

Infrastructuur

Georgië investeert fors in nieuwe snelwegen en de uitbreiding van luchthavens. De verbinding tussen Tbilisi en de kust wordt verbeterd. In de steden wordt gewerkt aan modernisering van het openbaar vervoer. Desalniettemin is de infrastructuur in landelijke gebieden soms nog onderontwikkeld.

Turkije beschikt over een infrastructuur van wereldklasse. De nieuwe luchthaven van Istanbul is een van de grootste ter wereld. Het land heeft een uitgebreid netwerk van moderne snelwegen en hogesnelheidstreinen. De medische infrastructuur is uitstekend, wat ook bijdraagt aan de populariteit van Turkije voor medisch toerisme en gepensioneerden.

Bouwkwaliteit

In Georgië varieert de bouwkwaliteit aanzienlijk. Nieuwe premium projecten voldoen aan internationale standaarden, maar goedkopere projecten kunnen gebreken vertonen op het gebied van isolatie en afwerking. Het is essentieel om te kopen van gerenommeerde ontwikkelaars die een bewezen track record hebben in de regio.

Turkije heeft een zeer ervaren bouwsector die wereldwijd projecten uitvoert. De voorschriften voor aardbevingbestendig bouwen zijn streng, vooral na recente gebeurtenissen. Moderne complexen bieden een hoge afwerkingsgraad met veel aandacht voor luxe en faciliteiten. De kwaliteitscontrole op bouwplaatsen is in Turkije over het algemeen strikter dan in Georgië.

Liquiditeit

De liquiditeit in Georgië is matig. Hoewel er veel vraag is, is de markt klein. In tijden van economische neergang kan het langer duren om een koper te vinden voor high-end objecten. Residentieel vastgoed in het middensegment in Tbilisi blijft echter relatief vlot verhandelbaar door de lokale vraag.

Turkije heeft een zeer liquide vastgoedmarkt door de enorme omvang. Er is altijd een actieve markt van zowel lokale als internationale kopers. In steden als Istanbul en Antalya vinden transacties snel plaats. De mogelijkheid om vastgoed door te verkopen aan de lokale bevolking zorgt voor een extra laag van veiligheid voor de exit-strategie.

Verkooptijd

In Georgië moet men rekening houden met een verkooptijd van 3 tot 9 maanden voor een correct geprijsd object. In Batoemi kan dit seizoensgebonden zijn. De markt is gevoeliger voor schommelingen in het aantal buitenlandse kopers, wat de verkooptijd kan beïnvloeden tijdens politieke onzekerheid.

In Turkije is de verkooptijd vaak korter, gemiddeld tussen de 2 en 5 maanden in stedelijke gebieden. De actieve binnenlandse markt zorgt ervoor dat er altijd beweging is. Alleen in het absolute topsegment van luxe villa's kan de verkoop langer duren. Goede marketing en een realistische prijs zijn essentieel voor een snelle verkoop.

Risico's

Het grootste risico in Georgië is de geopolitieke ligging. Spanningen met Rusland kunnen de economie direct beïnvloeden. Ook de afhankelijkheid van één of twee grote markten voor toerisme is een risicofactor. Daarnaast is de beperkte regulering van de verhuurmarkt een punt van aandacht.

In Turkije zijn de valuta-devaluatie en politieke instabiliteit de voornaamste risico's. Onverwachte wijzigingen in de wetgeving voor buitenlanders kunnen ook effect hebben op de marktwaarde. De hoge inflatie maakt de kostenbeheersing voor investeerders uitdagend. Ook het risico op natuurrampen, zoals aardbevingen, moet worden meegewogen bij de locatiekeuze.

Kansen

Georgië biedt kansen voor vroege investeerders die willen profiteren van de groei van de Kaukasus als nieuwe hub voor digitale werkers. De zeer lage belastingdruk is een unieke kans in de huidige wereld. Ook de ontwikkeling van nieuwe luxe resorts aan de kust biedt potentieel voor waardestijging.

Turkije biedt kansen door de strategische integratie in wereldwijde toeleveringsketens. Het burgerschapsprogramma blijft een sterke trekpleister voor investeerders uit het Midden-Oosten en Azië. Daarnaast zorgt de groeiende middenklasse voor een constante vraag naar kwalitatieve modernisering van oude wijken in de grote steden.

Beleggersprofiel

Georgië is ideaal voor de individuele belegger die op zoek is naar passief inkomen met minimale bureaucratie. Het trekt mensen aan die houden van eenvoudige belastingregels en een hoog direct rendement. Het is geschikt voor kopers met een middelgroot budget die willen profiteren van opkomende markten.

Turkije trekt een breder scala aan beleggers aan, van institutionele fondsen tot families die een tweede huis zoeken. Het is geschikt voor de belegger die een grotere markt zoekt met meer liquiditeit en lifestyle-opties. Ook investeerders die een alternatief paspoort of permanente verblijfplaats in een G20-land zoeken, kiezen vaak voor Turkije.