პროექტიდან vs მზა უძრავი ქონება

მთავარი რისკი მშენებლობის შეჩერება ან ვადების მნიშვნელოვანი გადაცილებაა. ასევე არსებობს რისკი, რომ საბოლოო ხარისხი არ დაემთხვეს დაპირებულს. ამის თავიდან ასაცილებლად საჭიროა დეველოპერის ისტორიის შესწავლა.

დიახ, შესაძლებელია უფლებების დათმობის ხელშეკრულებით. ეს გავრცელებული პრაქტიკაა, როდესაც ინვესტორი აფიქსირებს მოგებას მშენებლობის ბოლო ეტაპზე. საჭიროა დეველოპერის თანხმობა, რაც ჩვეულებრივ ხარჯებთან არაა დაკავშირებული.

საშუალოდ ფასი 20-დან 40 პროცენტამდე იზრდება. ეს დამოკიდებულია პროექტის კლასზე, ლოკაციაზე და ბაზრის ზოგად მდგომარეობაზე. პრემიუმ ობიექტებში ზრდა შეიძლება უფრო მაღალიც იყოს.

პასიური შემოსავლისთვის ცალსახად მზა ბინა ჯობია. თქვენ იწყებთ იჯარის მიღებას შეძენისთანავე. მშენებარე ბინა მხოლოდ სამომავლო პოტენციალია და მოითხოვს ლოდინს რამდენიმე წლის განმავლობაში.

საქართველოში ახალაშენებული ბინების ფასში დღგ უკვე გათვალისწინებულია. მყიდველს არ უწევს მისი დამატებით გადახდა დეველოპერთან შეთანხმებული ფასის ზემოთ. ეს კანონმდებლობით დადგენილი ნორმაა.

ბანკები აფინანსებენ მშენებარე ბინებს, თუ დეველოპერი მათთან პარტნიორობს. ხშირად მოითხოვება თანამონაწილეობა 20-30%. მზა ბინების შემთხვევაში იპოთეკის მიღება უფრო მარტივია და პროცენტიც შესაძლოა დაბალი იყოს.

სტანდარტული რეგისტრაცია (4 სამუშაო დღე) დაახლოებით 50 ლარი ღირს. დაჩქარებული რეგისტრაცია იმავე დღეს 350 ლარამდე აღწევს. ეს ხარჯი ერთჯერადია და ძალიან დაბალია საერთაშორისო სტანდარტებით.

ამისთვის ბინის ღირებულება უნდა იყოს მინიმუმ 150,000 აშშ დოლარი. მშენებარე ბინისას აუდიტმა უნდა დაადასტუროს ქონების მიმდინარე ღირებულება. მზა ბინის შემთხვევაში პროცესი გაცილებით უფრო სწრაფი და გარანტირებულია.

ეს არის მდგომარეობა, როცა კედლები გალესილია, იატაკი მოჭიმულია და გაყვანილია კომუნიკაციები. მყიდველს მხოლოდ კოსმეტიკური რემონტი სჭირდება. მშენებარე ბინები საქართველოში ყველაზე ხშირად ამ მდგომარეობით ბარდება.

საქართველოში ყველაზე ლიკვიდური 1-ოთახიანი (სტუდიოს ტიპის) და 2-ოთახიანი ბინებია. მათი გაქირავება და გაყიდვა უფრო სწრაფად ხდება. დიდი ბინები უფრო მეტად ოჯახურ სეგმენტზეა გათვლილი.

ძირითადი ხარჯებია კომუნალურები და კორპუსის მომსახურების საფასური. მომსახურება მოიცავს დასუფთავებას, ლიფტს და დაცვას. საშუალოდ ეს კვადრატულზე 0.5-დან 1 დოლარამდე მერყეობს თვეში.

თუ ბინას გაყიდით შეძენიდან 2 წლის ვადაში, მოგების 20% გადასახადია. 2 წლის შემდეგ გაყიდვა ფიზიკური პირისთვის გადასახადისგან თავისუფლდება. ეს წესი ვრცელდება როგორც მზა, ისე მშენებარე ბინებზე.

დიახ, საქართველოში ელექტრონული რეესტრი ძალიან განვითარებულია. დისტანციური ყიდვა ხდება მინდობილობის საფუძველზე. დეველოპერებს აქვთ აპრობირებული სისტემა უცხოელი ინვესტორებისთვის.

შეამოწმეთ დასრულებული პროექტების რაოდენობა და ხარისხი. გაარკვიეთ აქვთ თუ არა საბანკო გარანტია ან დაფინანსება. ასევე მნიშვნელოვანია მშენებლობის ნებართვის სტატუსი მერიის საიტზე.

ცენტრში ჯობია მზა ბინა, რადგან მიწა აღარ დარჩა. გარეუბნებში ან ახალ უბნებში მშენებარე ბინა უფრო მომგებიანია. ლოკაცია განსაზღვრავს როგორც იჯარის ფასს, ისე კაპიტალის ზრდას.

ჩვეულებრივ, ბინები ბარდება კარკასის მდგომარეობით. თუმცა, ბევრი დეველოპერი სთავაზობს რემონტს დამატებით ფასად. ეს მოსახერხებელია დისტანციური ინვესტორებისთვის დროსა და ხარჯების დასაზოგად.

საცხოვრებელი ფართის გაქირავებისას გადასახადი მხოლოდ 5 პროცენტია. ეს ერთ-ერთი ყველაზე დაბალი განაკვეთია რეგიონში. კომერციული ფართების შემთხვევაში კი გადასახადი 20 პროცენტს შეადგენს.

ეს ბაზრის ისტორიული თავისებურებაა და იცავს ინვესტორს ლარის მერყეობისგან. მიუხედავად იმისა, რომ ანგარიშსწორება ლარშია, ფასი ფიქსირდება დოლარის ეკვივალენტში. ეს აადვილებს საერთაშორისო შედარებებს.

მეორად ბაზარზე ხშირად ბინები ავეჯით იყიდება. ახალ დასრულებულ ბინებში კი მფლობელი თავად აწყობს ყველაფერს. ავეჯის არსებობა ზრდის იჯარის ფასს დაახლოებით 20-30 პროცენტით.

ხელშეკრულებაში ჩვეულებრივ გათვალისწინებულია პირგასამტეხლო ყოველ დაგვიანებულ დღეზე. ტიპური დასაშვები დაგვიანება 6 თვეა. მნიშვნელოვანია ამ პუნქტის დეტალური შემოწმება ხელშეკრულების გაფორმებისას.